収益物件を購入する際には、利回り、キャッシュフローから分析をして購入の判断をするケースが多いと思います。それは、基本的には購入した物件を運営して家賃収入を得て、そこから返済をしていき、キャッシュフローが残るということになるからです。

ただ、購入する際に、保有するという選択肢以外にも出口戦略を持っておくと、購入の判断がしやすくなります。

不動産の出口戦略としては

●保有し続ける

●売却する

●建物を壊して土地として売る

●建物を壊して新しく活用する

の４つがあります。

そうすると、できるだけ物件を長持ちさせてリフォームしながら、使えなくなるまで保有するという方法も考えられれば、ある程度のメンテナンスをして５年くらい家賃をとって、売却するという方法も考えられます。

他にも、例えば中古の物件などでは、耐用年数が少なく、融資期間が短くなるためキャッシュフローは出なくなります。しかし、土地値段より安く買えていたら、入居者がある程度退去した段階で、建物を壊して売却することもできます。アパートを壊して、住宅地として分譲するということも考えられます。

このように、不動産の出口戦略をたくさん持っておくことで、将来の状況の変化にも対応できます。ですので、購入の際に、あらゆるシミュレーションをしておくことをおすすめします。