2017/08/24

不動産投資で地方のRCは「ババ抜き」です ババを持たないために注意すべきこと

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今、不動産投資はブームです。サラリーマン投資家でも、フルローンで物件を購入することができます。その場合に、地方の鉄筋コンクリートの築20年から30年くらいの物件を、長期間のローンを組んで買うというものが多いのですが、このパターンで買った人が将来的に破産するだろうと僕は予想しています。

フルローンで購入するためには、土地と建物の積算価格が大きくないと難しいのですが、都心であれば、積算価格よりも売買価格が大きいので、フルローンで買うことは難しいです。しかし、地方のRC(鉄筋コンクリートの物件)であれば、土地の価格は安いですが、鉄筋コンクリートであれば建物の減価償却期間が長いため、建物の評価額が大きく残っているので、フルローンでの購入が可能となります。

5年前くらいだと、地方の鉄筋コンクリートの物件は築25年、30年経っている場合の相場は利回り13〜15%くらいでした。しかし、今は10%を切るような価格で取引されますし、中には8%でも売買がされています。

融資期間を30年など長くとることで、8%の利回りでも無理やりキャシュフローを出すことができます。しかし、地方の物件を高い入居率を維持することは難しいですし、鉄筋コンクリートの物件は30年くらい経つと配管工事や、防水工事などに多額のメンテナンス費用がかかってきます。

8%の利回りで買ってしまっている人は、多分、業者任せで自分で判断できない人ですので、そういう人は、賃貸経営もうまくできませんので、多分、いずれ運営に行き詰まってしまいます。

築古の低利回りの鉄筋コンクリート物件は、ババ抜きで言えば、ババです。今は金融期間の融資が極めて緩い状況ですので、上記のようなフルローンでの融資がでます。手札にババを持っている人は、今、相場が過熱している状況で、誰かにババを引いてもらわないと自分が破産することになってしまいます。

誰かが最後にババを持つことになるのですが、相場が過熱すると仕方ない。歴史は繰り返されます。

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