2018/01/30

不動産投資大予測〜2018年〜

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今日は、僕が考えている2018年の不動産投資予測と、とるべき対策についてお話しします。

銀行融資が引き締まって、良い投資案件が増えている

一昨年の末か昨年くらいに、金融庁から各銀行にアパートローンについての監視が強まっています。銀行の貸出先がなかったのと、相続税の課税強化によってアパートが建ちすぎてしまったので、それを抑制するような動きに出ています。多分、アパートローンの割合が大きすぎると指導されています。

去年くらいから、融資が締め付けられ始めたと言われていますが、僕は実感がありませんでした。でも、今年に入ってから、そこそこ良い物件が複数持ち込まれてきました。理由を聞くと融資が流れて急いで買ってほしいというものがいくつかありました。

不動産の価格は銀行の融資によって決まると言っても過言ではありません。ある物件に融資が3000万円つくなら3000万円で売買されますし、5000万円の融資がつけば5000万円が融資されます。

ということは、銀行融資が引き締まっていくと、物件価格が下がる。つまり、良い投資案件が増えるということです。

僕も戦略として、昨年から利益を出すことと、キャッシュポジションを高める動きをしています。12月決算なのですが、去年の決算と今年の契約済みのもので2本ほどの利益を出しています。よい決算を作って、今年の買い場に銀行さんからさらなる融資をお願いしたいと考えています。

対策は?

すでに、収益物件をもたれている方は、利益を確定できるものは利益を出してキャッシュを持っておくという戦略を考えてください。まだ、物件を保有していない方は、実績を作っておかないと今後の新規融資は厳しそうなので、まずは手頃なサイズで買ってみたらどうかと思います。

経営者仲間から、不動産投資について教えてという話がたくさんあるのですが、これまではそんなに良い物件が出ないので断っていました。でも、今年は、融資の出る会社の方には、それなりの物件をご紹介できると思いますので期待していてください。

賃貸経営の二極化が進む

また、もう一つの流れとしては、賃貸経営の二極化が進むと考えています。人口が減少している上に、供給過多な状況で、賃貸経営をうまくやらないと、空室が増える大家さんがでてきます。家賃が入らないから適切なメンテナンスもできない。そしてさらに空室が多くなるという悪循環。破産する人もでてくると思います。

実はこの状況も、力のある大家さんにとっては有利です。最終的には差し押さえられて任意売却か競売になってきます。そのような物件はメンテナンスがされていませんので、適切なリフォームのできるノウハウを持っている大家さんにとってはチャンスだと考えています。

 

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