2018/10/08

スルガ銀行ショック 今後の不動産投資について

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かぼちゃの馬車事件が起こってから、スルガ銀行の不正融資が明るみに出ました。

半年間の投資用不動産への融資について業務停止という行政処分となりました。

2017年当初から、そろそろピークかなというお話をしていましたが、現状として不動産投資の融資はかなり引き締まりました。

かといって、不動産投資がやりにくくなるかというとその人の状況によります。

 

不動産投資ブームで地方の中古一棟マンションなどを10%切るような低い利回りでフルローンで組んでいるサラリーマンの方。

このケースはけっこう多いと思いますが、かなりしんどいです。

ババ抜きのババを持ったままゲームが終了した状況です。

融資が降りる内に売り抜けなければいけませんでした。

そんなことを言っても仕方ないので、今後できることですが、入居付けの腕を磨くことです。

 

地方の物件はほったらかしで入居がつくという状況ではありませんが、一方でライバルも少ないので、コスパの高いリノベーションと管理会社とのコミュニケーションによって満室経営をすることは可能ですので、満室で保有し続ける。

そして、高い金利で借りている人は可能なら、金利の引き下げを交渉してみてください。

最後に、お金が回らなくなったら親戚のお金とかを借りることは絶対にしないで、銀行にリスケジュールの相談です。

破産するより回収できると思えば、銀行ものってくれます。

 

それなりによい物件を買っている人。

こういう方は、これまでのような売却ができて、数千万円儲かったという話はなくなってきますが、今持っている物件の入居率を維持して、決算をよくしてください。

融資が半減したと言っても全く貸さないわけではありません。

しっかりと賃貸経営をしているということがわかれば銀行は貸してくれます。

 

物件価格は下がりますので、じっくり買っていくという時期です。

物件を買おうと思っていたけど、まだ買えていない人。

こういう人は、よかったか悪かったかわかりませんが、今後は良い買い物がしやすいと考えることができます。

投資用不動産の価格は銀行の融資状況によって大きく左右します。

銀行の融資が緩まれば価格は上がりますし、引き締まれば下がる。

今後は不動産価格は下がるわけですから、よい物件は出やすい。

 

しかし、融資は出にくいので、所得を増やすことが必要です。

給料はすぐに上がるものではありませんし、副業がおすすめです。

会社の規定もあるでしょうが、僕は副業は本業にもプラスになることが多いと考えています。

時間の切り売りではなく、帰宅後や週末にできるものをおすすめします。

僕の経営しているメロンパンアイスの移動販売も土日だけで月に20万円も稼がれている方がいます。

 

お金を持っていて不動産投資に興味はあったけど動いていなかった人。

こんな人は大チャンスです。

僕も、経営者仲間から良い投資物件あったら紹介してと言われ続けていましたが、僕が融資のおりなかった物件を紹介することはできるけど、今のところ借りられますとお伝えしていました。

 

しかし、不動産投資の融資が引き締まる中で、今後もこれまでのペース(年10億円くらい)で買い続けられるかというと、そんなことはありません。

僕も、これまでと比べてストライクゾーンを狭めていますので、それなりに良い物件でも見逃します。

今後は紹介しやすくなるかなと思っています。

 

以上はマクロ的な話なのですが、実はいつの時代も掘り出し物はありますし、売却益を得ることは可能です。

成功するためには、マクロの視点のミクロの視点の両方が必要だと考えます。

 

 

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