2019/10/29

物件は満室で買うのがいいのか?

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不動産投資で物件を探す時に、満室や現況の入居率が高い物件がいいのか、空室が多い物件がいいのかという点について、そんなの満室の方が絶対いいんじゃないと思われがちなのですが、少し考えてほしいことがあります。

不動産にまったく同じものはないのですが、まったく同じアパートが隣に並んでいて、一方は満室で一方は全空室で同じ値段で売っているなら間違いなく満室を買った方がいいです。空室を埋めるのに時間がかかりますし、満室の場合だとその期間の家賃も発生しますし、空室におけるキャッシュフローのマイナスのストレスというのはつらいので。

ただ、まったく同じ条件で満室のものと全空室のものが同じ値段ということはありません。満室の方が売れやすいので、価格は高くなります。利回りは低くなるということですね。

満室の物件で注意してほしいのは、なぜ満室になっているかということです。不動産賃貸業をビジネスとして考えると、部屋を一定期間使用できる権利を販売している、サービスを販売しているということになります。商品やサービスを売ろうと思った時には3つのポイントがあります。

商品力を上げる、営業力を上げる、価格を下げる。価格を下げるということについてですが、家賃を下げ続けていけばどこかで埋まります。しかし、それでは投資としては儲かりませんので、商品力を上げる、営業力を上げるという2点について考えていきます。

物件の商品力のうち、立地などの自分ではどうすることもできないこと以外では、リノベーションを行うこと商品力は上がります。お金をかければかけるほど商品力は上げるのですが、投資家として考えることはコストパフォーマンスです。どれだけのお金をかけて、どれだけ家賃がアップできるのか、もしくは入居付に効果があるのかということを考えていって選びます。またリフォーム業者さんにもリノベーションの意図を伝えながら協力して行なっていくことで、コスパの高いリノベーションは可能になります。

次に営業力を上げるということ。これは不動産管理会社を訪問して関係を構築することなどです。広告費をかけるということもそうですし、価格を下げるということの1つにはなるのですがフリーレントをつけるということなどもできます。

さて、物件が満室である場合に商品力で満室なのか営業力で満室なのかは一見わからないのですが物件の価値は全く違います。商品力がないのに営業力でのみ満室にしている場合は、空室が出たらまた同じだけの営業力を使って埋めなければいけませんが、商品力で満室になっている物件はあまり営業をしなくても空室が埋まってくれます。

商品力で満室なのか営業力で満室なのか、周辺の物件相場を見たり、土地勘を身につけていったり、リノベーションの状況を見ればわかるようになります。いまいちな物件でリノベーションもされていないのに満室であるという物件は要注意です。

最近は不動産投資を勉強される方も多くなってきてプロの仕業だなと思う物件も出てきます。これは悪い意味ではなくて、もともとは古かっただろうけど、外壁にアクセント色を入れたツートンカラーで塗っていて、内装もお風呂にダイノックシートや玄関にくねくねミラーなんかつけていて、コスパの高いリノベーションを実践されている物件。このような物件は商品力も上がっているので、営業力だけで満室にした物件よりはいいですが、コスパの高いリノベーションを行なっているということは間違いなく勉強している大家さんで営業力も高いと考えた方がいいでしょう。自分に同じだけの営業力がなければ満室にし続けるということが難しいかもしれません。

まとめますと、商品力で満室で運営し続けられそうな物件は買ってもいいけど、営業力で埋めた物件はだめ。これは、近隣の空室状況などを見てください。

そして結局は、コスパの高いリノベーションや入居付のノウハウを身につけていくということが鍵になります。そうすれば、空室物件を満室物件にすることができます。こうやってつけた力は長期間の賃貸経営をを考えると大きな差になりますので、しっかりと力をつけることをおすすめします。

 

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