2019/11/06

不動産投資におけるマーケティングの4P

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不動産投資におけるマーケティングの4P

不動産投資は事業であるということは常々お伝えてしておりますが、部屋を一定期間使う権利を販売しているというサービス業だととらえることができます。サービスを販売するということですから、マーケティングの知識は必須です。

今回は不動産投資をマーケティングの基礎であるマーケティングミックスで考えてみます。通称は4Pといいます。まず、このマーケティングミックスとは1960年代前半にジェローム・マッカーシーさんが提唱したフレームワークです。

Product(製品)
Price(価格)
Place(流通)
Promotion(販売促進)

1つ1つ見ていきますと
Product(製品)
どのような商品やサービスであるかということです。商品のスペックだけでなくデザインやアフターサービスなどもここに含まれます。

Price(価格)
これは商品やサービスの価格です。稲盛和夫さんも「値決めは経営」とおっしゃるほど難しいものです。

Place(流通)
これは商品やサービスを流通させるために、店舗で販売するのかネットで販売するのか、直販か卸かなどの流通経路のことを指します。不動産賃貸業でPlaceというと立地かと思われるかもしれませんが、不動産賃貸業における立地はProductに含まれます。

Promotion(販売促進)
これは広告をしたり、自社ではメルマガなどで告知するなどの方法のことです。

まとめますと、どのような製品を、いくらで、どのような販売経路で、どのような販売促進を行うことによって販売するかということがマーケティングの4Pで、マーケティングミックスということからわかるように4pの総合力で決まります。さらに言うと、4Pの要素は相対的なものですので、自社が取り組んでいても他社がもっと力を入れていた場合はマイナスになってしまいます。

さて、改めて不動産賃貸業を4Pの視点から見ていきます。

Product(製品)
これは商品力ですので、どのような立地にあって、どのような広さかなどが関わってきます。立地は変えることができませんし、広さも変えることはできませんが、例えばきれいにリフォームされていたり、消費者のニーズのある間取りにしたり、ウォシュレット、インターネット無料、テレビドアホンなどできることはたくさんあります。

Price(価格)
これはどのような家賃で募集するかということですが、相対的なものですので、自分の持っている物件の商品力と近隣の物件の家賃相場や入居率などを見て決めます。管理会社さんや賃貸仲介会社さんとも相談します。

Place(流通)
不動産賃貸業においては自分だけで入居者を募集するということはほとんどなく、賃貸仲介会社さんがパートナーとなって物件の募集を手伝ってくれます。不動産賃貸業においてはどの管理会社さん、賃貸仲介会社さんにお願いするかということがPlaceに対応するものでかなり重要な要素となってきます。
地方においては賃貸仲介社会と管理会社が一緒になっているところも多く、中には管理している物件については他に賃貸仲介を頼まないというところもありますので、管理会社とのパートナーシップは重要です。

Promotion(販売促進)
プロモーションに関しても大家さんが単独で行うというもんではなく、管理会社との相談になります。敷金や礼金を下げてみようか、フリーレントをつけてみようか、また賃貸仲介会社に対して広告料を支払うということなどもあります。

ということで今回は不動産賃貸業において、マーケティングの基礎であるマーケティングミックスの視点から考えてみました。不動産賃貸業はまだまだ業界として競争は激しくは起こっていないと考えていますので、他の業界での知識やノウハウを取り入れることで成功することができます。

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