2017/05/30

表面利回りと実質利回りの違い

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利回りとは、投資金額に対して、どれだけの収益が上がるかを見る指標です。通常は%で示されます。貯金をしたときの金利なども利回りで表すことができます。

不動産投資の利回りの指標には「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。

●表面利回り
年間の家賃収入÷物件価格

●実質利回り
(年間の家賃収−年間の諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)

という計算になります。
具体的な事例をあげます。
物件価格が5000万円
年間家賃収入が600万円
購入時の諸経費が400万円
年間の諸経費が100万円
とします。
補足で説明しておきますと、購入時の諸経費には
・不動産屋さんの仲介手数料 3%+6万円
・登録免許税+司法書士さんへの報酬
・不動産取得税
などがあります。
年間の諸経費は、一棟もので買った場合は、清掃費用や、共有部分で電気代、エレベーターのメンテナンス、修繕費などがあります。区分所有の場合は、管理費と修繕積立費です。

上記の例で利回りを計算します。
表面利回りは
600万円÷5000万円で、
12%となります。

実質利回りは
(600万円—100万円)÷(5000万円+400万円)で、
9.26%となります。

ものによっては、諸経費の金額が大きくなり、表面利回りがよくても実質利回りが大きく落ちる物件もありますので、実質利回りを重視してください。不動産屋さんが作る物件資料は表面利回りが表示されています。

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