2017/06/09

収益物件と住宅どっちを先に買う?住宅ローンの落とし穴

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「不動産投資をしたいけど、住宅も買いたいです。どうしたらいいですか」

という質問がありますが、これは間違い無く収益物件を先に買わないといけません。

収益物件を買ってから住宅を買う。という順番は可能なのですが、
住宅を買ってから収益物件を買う。ということはできません。

理由としては、住宅ローンは、銀行借り入れの中でも最も審査が緩いものだからです。しかも条件もいい。一方で、アパートローンは住宅ローンよりも審査が厳しくなります。

新築住宅に憧れる人や、ハウスメーカーさんには申し訳ないのですが、新築住宅を建てると、個人のバランスシートは一気に債務超過になってしまいます。

通常、家は購入した瞬間に3割くらい価値が下がると言われています。今日、5,000万円の家を新築で手に入れた場合、明日売ると3,500万円にしかならないということです。

銀行の評価はシビアで、新築物件を住宅ローンで買った瞬間、あなたの個人のバランスシートは債務超過になり、新たな借り入れは難しくなります。

一方で、住宅を買う前に、収益物件を購入したとしても、よほど高値づかみしない限り、住宅ローンに悪い影響がでることはありません。むしろ、収入が増えるので、たくさん借りることができることはあります。

僕は、26歳の時に区分所有を現金で買って、28歳の時に8,000万円借り入れをして収益物件を買いました。年間1,300万円くらいの家賃収入を得るようになって、翌年にやっと住宅を買いました。住宅ローンは2,000万円くらいです。

女性は新築住宅への憧れは強いものです。男性は理論で、女性は感情で動きます。あなたが男性で奥さんがいる場合だと、奥さんを説得するのは、苦労する可能性が高いので、可能であればぜひ奥さんと一緒に不動産投資の勉強をしてください。いずれ、収益物件でローンを組むときに奥さんの協力がある方が有利ですし。

もし、奥さんの理解が得られない場合は、なるべく信用毀損(きそん)しないような住宅を購入して奥さんを満足させるしかありません。

僕の嫁は、新築住宅がほしいといっていましたが、競売物件で満足してくれました。
嫁の実家に近かったこと。
けっこうな豪邸だったこと。
具体的に言うと、土地が200坪、建坪70坪、築10年で、落札価格は2,000万円ちょっと。固定資産税評価くらいで買えましたので、銀行評価を毀損せずにすみました。

もし、奥さんを説得できずに、新築住宅を買うならば、あなたの人生計画は5年くらい遅れます。まあ、それで奥さんが満足してくれるならいいという選択肢もありますので、これ以上は言いません。

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