2017/06/12

収益物件を満室にするために気をつけるべきこと

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収益物件を購入するときには、入居率の高い物件の方がほしくなりますよね。もちろん、入居率が高くて利回りも高い物件があればベストですが、そんな物件はほとんどありません。

入居率が高い物件で、気をつけなければいけないのが、今満室だからといって、将来の満室が約束されているわけではないということです。

入居率を高めるためには、
・物件の付加価値を高める
・営業力を高める
・価格を下げる
の3つしかありません。

購入する物件の高い入居率の要因がどこにあるかということが重要です。

近隣の家賃相場よりも低い家賃で貸しているから入居率が高いということであれば、今後も入居率は維持できる可能性が高いですし、退去後に家賃を上げることもできるかもしれません。

また、物件の付加価値が近隣の物件よりも高いという場合も安心できます。ウォシュレットとか、ネット無料、リノベーションなど物件の付加価値が高まっているものであれば、今後も入居が維持できる可能性が高いとみていいでしょう。

気をつけなければいけないのが、営業力で、物件が満室となっていた場合です。管理会社への広告料を高く出したり、管理会社が入居付けを頑張った場合も、入居率が高いことがあります。しかし、この場合は、現在の入居者が退去後、同じように満室にすることは難しくなります。

物件の購入にあたっては、現在の入居が、商品力によるものなのか、営業力によるものなのかがわかりません。なかには、知り合いに高い家賃で入居してもらっているという悪質なケースもありますので、気をつけてください。

物件を購入する際には、満室物件よりも、空室があっても利回りが高く、また空室の原因がわかりやすいものがいいです。何もしないで空室がある場合は、クリーニングをするだけで入居が決まることもあります。

逆に物件を売却する場合は、商品力を上げる努力をした上で、営業力を高めてなるべく高い家賃で入居ししてもらうことで高く売却することが可能です。

ということで、満室物件を購入する際には、今後も自分が運営して満室が維持できるのかということを考えてください。

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