菅谷太一さんの「不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい」のご紹介です。
不動産投資の全般的なことが書かれていまして、タイトルにある土地値物件のことに関しては最後の第6章と第7章だけでした。特に、内容はなかったです。
僕の土地値物件に対する考え方を示しておきます。
僕の主戦場である、金沢やその近郊では、土地は坪20万円くらいです。土地値があまり高くないので、土地値に近い価格で買おうとすると、必然的に売買価格が低く、利回りも高くなります。なので、僕は、土地値で物件が出ていたら、購入を検討します。
土地値かまたはそれに近い物件は、大抵は、木造で耐用年数が過ぎているので、
●リノベーションのノウハウ
●入居付けのノウハウ
●金融機関から長めのローンを出してもらえるだけの会社の信用
が必要になります。
耐用年数を超過した物件はで15年くらいの融資期間でローンが組めると、キャッシュフローも出ます。5年くらい持って売却するか、10年保有して建物を解体して土地値で売るかで、利益を出すことができます。
建物の耐用年数が経過していると融資期間が取れないというところが一番ネックです。まともにやると期間が7年くらいになって、それだとキャッシュフローが残らないということになります。ですので、個人や会社の信用力をつけるということが必要です。
