2017/04/25

重吉勉「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

 

重吉勉さんの「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」のご紹介です。

日本財託という、中古ワンルームマンションを中心とした仲介業者さんの経営者が書いた本ですので、都心の中古のワンルームをすすめていらっしゃいます。

なぜ東京の中古ワンルームかというと、東京は人口が増え続けているから。賃貸の需給を考えた場合には、人口が極めて重要ですが、2017年の東京の人口は1365万人。1年間で7万4000人の人口流入がありました。2025年にはピークアウトするという予測ですが、2000年時点での2015年の人口予測は1250万人でしたので、予測を上回って推移する可能性が高いとみています。

そして、なぜ中古かというと、利回りが高いから。また、なぜワンルームかというと賃貸需要が高いから。ということで、おっしゃっていることはあまり代わり映えしないです。

ただ、売り方として、いろいろな感情にうったえる提案をされています。僕は、今の不動産賃貸業の状況は、高い利回りの物件を低い金利で資金調達して、なるべくたくさん借金をして買うことで、その利ざやを得るというビジネスだと単純化してますが、一般的には何億円の借金をするのは心理的な抵抗があるものだと思います。著者は、中古ワンルームを、ある程度の頭金を入れて購入し、繰上返済をしていき、完済したら、一つずつ次の物件を買って、また繰上返済していくという方法を進めています。これを「戦艦三笠戦略」と言い、また2戸の完済済みマンションを持ちながら1戸のマンションを借り入れで買うといのが、「レバレッジの黄金率」というそうです。ワンルーム販売の長い経験から生まれたセールス手法だと思います。

D社さんとか、R社さんとか、新築を建ててサブリースをする会社の批判をされていましたが、この点で、僕も知らなかったことがありました。

日本の借地借家法は借主に有利に作られています。家を借りる人の立場は弱いと考えられているため、賃借人を保護することに重きを置かれた法律です。今は、空室も多い中で、賃借人の立場が弱いとは思いませんが。サブリースで物件を借り上げる会社は、賃借人ということになります。どう考えても、大家さんよりも立場が強そうですが、借地借家法ではサブリース業社に有利な解釈がなされ、平成15年の最高裁の判決では、一方の当事者の意思表示で将来の賃料を減額できる「賃料減額請求権」を認めています。

本というものは大変、コストパフォーマンスの高い学びです、1500円で買った本のワンフレーズが生きた知識となりますので、たくさんの本を読んでください。

 

重吉勉「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」(かんき出版)

関連記事

コメントを残す

*