2017/02/21

☆☆☆ 星3つ 石川県能美市6000万円S造22年

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☆☆☆ 星3つ 石川県能美市6000万円S造22年

レポート作成日 2017年2月11日

河上伸之輔

 

物件概要

価格:6000万円

築年月:1994年12月(築22年)

物件名:石川県能美市一棟売りマンション

土地:605.85平方メートル

建物:646.89平方メートル

構造:鉄骨造3階建

間取り:2DK×12戸

満室時年収:721万9200円

https://www.kenbiya.com/t=3/ishikawa/realestate_1049510gg8/

コメント

石川県能美市の物件です。不動産投資において、都会の方がよいかというと、一概にそうとは言えません。僕や僕の仲間が保有している物件を見ても、七尾市とか、加賀市は、入居付けの手間があまりかかっていない物件もあります。一方で、金沢市でも苦戦するエリアがありますし、場所によっては3点ユニットのワンルームなんかだと1万5000円で募集していても空室だらけという物件もあります。あと、能美市は意外と人口が増えて行く地域であったりします。2015年時点で48881人の人口ですが、2020年2025年で49000人を超えるとの推計が出ています。子育てをしやすい街としても有名で、この物件は2DKということで、結婚してから子供が小さいうちは賃貸としてのニーズはあるのではと思います。

 

タイトルには、能美市の根上駅徒歩6分の物件と書いてあります。これは、都会の人を惹きつけるための文章なのかなと思いますが、石川県だと、駅から●●分といのは特に重要ではありません。ほぼ車を使いますから。まあ、近ければいいなというのと、駅近くという生活もある程度便利なのかなと思います。

 

利回りは、12.03%。悪くないです。毎月の家賃が60万2000円。駐車場が何台あるかわかりませんが、面積から判断すると所帯数+αとれているんじゃないかと思います。問い合わせればわかることですが。

1戸あたりの賃料ですが、約50000円。部屋の大きさにもよりますが、駐車場込みで、まあ妥当な線かなと思います。

 

見た目は、おしゃれな感じです。多少外壁をやりなおしたか、昔の写真かもしれません。鉄骨作りで22年。できればもう少し築年数が浅いとすごくいいのですが。銀行での融資期間は鉄骨だと30年で見ることが一般的ですので、22年経っていると融資期間が8年くらいになってしまいます。属性にもよりますが、15年くらいで融資を組むことができればありかなと思います。

 

土地は180坪ありますが、坪単価10万円といったところでしょう。地区22年経っているので、建物評価はだいぶ落ちますが、2000万円くらいかな。積算評価は価格を割ると思いますので、それなりに融資属性がいい人がおすすめです。続けて購入していきたい人は、ちょっと厳しいかもしれませんが、返済が進めば追加で購入できますので、こつこつとやっていきたい人にはいいと思います。

 

僕の厳しめシミュレーションですと、諸経費500万円のみ自己資金で6000万円15年2%のフルローンでいくと、諸経費、修繕費、税金まで考慮してキャッシュフローで年間50〜100万円くらい。頭金をいれれる人が無難ですね。

 

  • このレポートについては、作成者の個人的な感想であり、記事の内容についての正確性、安全性を保証するものではありません。また、お客様の投資行動においては一切の責任を負いません。

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