☆☆☆ 星３つ 石川県能美市６０００万円S造２２年
レポート作成日 ２０１７年２月１１日
河上伸之輔
物件概要
価格：６０００万円
築年月：１９９４年１２月（築２２年）
物件名：石川県能美市一棟売りマンション
土地：605.85平方メートル
建物：646.89平方メートル
構造：鉄骨造３階建
間取り：２DK×１２戸
満室時年収：７２１万９２００円
https://www.kenbiya.com/t=3/ishikawa/realestate_1049510gg8/
コメント
石川県能美市の物件です。不動産投資において、都会の方がよいかというと、一概にそうとは言えません。僕や僕の仲間が保有している物件を見ても、七尾市とか、加賀市は、入居付けの手間があまりかかっていない物件もあります。一方で、金沢市でも苦戦するエリアがありますし、場所によっては３点ユニットのワンルームなんかだと１万５０００円で募集していても空室だらけという物件もあります。あと、能美市は意外と人口が増えて行く地域であったりします。２０１５年時点で４８８８１人の人口ですが、２０２０年２０２５年で４９０００人を超えるとの推計が出ています。子育てをしやすい街としても有名で、この物件は２DKということで、結婚してから子供が小さいうちは賃貸としてのニーズはあるのではと思います。
タイトルには、能美市の根上駅徒歩６分の物件と書いてあります。これは、都会の人を惹きつけるための文章なのかなと思いますが、石川県だと、駅から●●分といのは特に重要ではありません。ほぼ車を使いますから。まあ、近ければいいなというのと、駅近くという生活もある程度便利なのかなと思います。
利回りは、１２．０３％。悪くないです。毎月の家賃が６０万２０００円。駐車場が何台あるかわかりませんが、面積から判断すると所帯数＋αとれているんじゃないかと思います。問い合わせればわかることですが。
１戸あたりの賃料ですが、約５００００円。部屋の大きさにもよりますが、駐車場込みで、まあ妥当な線かなと思います。
見た目は、おしゃれな感じです。多少外壁をやりなおしたか、昔の写真かもしれません。鉄骨作りで２２年。できればもう少し築年数が浅いとすごくいいのですが。銀行での融資期間は鉄骨だと３０年で見ることが一般的ですので、２２年経っていると融資期間が８年くらいになってしまいます。属性にもよりますが、１５年くらいで融資を組むことができればありかなと思います。
土地は１８０坪ありますが、坪単価１０万円といったところでしょう。地区２２年経っているので、建物評価はだいぶ落ちますが、２０００万円くらいかな。積算評価は価格を割ると思いますので、それなりに融資属性がいい人がおすすめです。続けて購入していきたい人は、ちょっと厳しいかもしれませんが、返済が進めば追加で購入できますので、こつこつとやっていきたい人にはいいと思います。
僕の厳しめシミュレーションですと、諸経費５００万円のみ自己資金で６０００万円１５年２％のフルローンでいくと、諸経費、修繕費、税金まで考慮してキャッシュフローで年間５０〜１００万円くらい。頭金をいれれる人が無難ですね。
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