2017/02/05

入門編① 河上の不動産投資歴「実例から不動産投資のイメージをつかむ」

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2016年12月に開催しました、不動産投資塾の入門編です。不動産投資について基礎から学べる内容です。全8回に渡って公開いたします。

あなたはこれから不動産投資を始めようという方でしょうか?でしたら、ぜひこの記事からご覧下さい。全て見終わる頃には、不動産投資の基礎から、絶対に外せない重要なポイントまで、しっかりと把握できるでしょう。

不動産投資は、どうしても学び始めでつまづきやすいのが、皆さんの悩みです。ご自分で本を買って読もうにも、どの本を読んだらいいかということから悩みますよね。また、実際読み始めてみたはいいけど、専門的な言葉や内容が多くて、理解するのも一苦労、とよく聞きます。

ぜひ、まずこの動画と記事をご覧になってみてください。不動産投資の基礎の書籍にして、1、2冊分のボリュームの内容をわかりやすくまとめています。

動画と記事を合わせてご覧いただけると、より理解が進むと思います。ですが、お時間のない方は、セミナー内容をわかりやすくまとめた記事の方をざっと読んでみてください。全体の内容を把握していただけると思います。

数字が苦手、法律なんて知らない、難しい話はわからない、、、。大丈夫です、最初は誰だってあなたと同じです。もし、一通り動画や記事に目を通して、よくわからなければ、2回、3回と繰り返してみてください。そうすれば、不動産投資の雰囲気に慣れることができます。数字の話、法律の話、土地の話、物件の話、、、細かく理解するのは後でいいのです。一番スムーズに学んでいただくには、何事もそうですが、まずはその世界に慣れて、あなたのハードルを下げること。

この動画、記事を何度も繰り返し目を通してみてください。

その後に、書店で売られている不動産投資関連の書籍もどんどん読んでみてください。ストレスなく理解できるようになっていると思います。

 

動画はこちら↓

 

 

 

 

目次

不動産投資について学ぶ前に

 

 

まず、自分のゴールを考える

不動産投資について勉強していくにあたって、まず一番重要なことがあります。それは、

●不動産投資を通して何を得たいのか

●不動産投資で何をゴールと考えるのか

を明確にすることです。

あなたは何をされている方でしょうか。サラリーマンをされているかもしれませんし、会社を経営されているかもしれませんね。これから起業しようとしている方かもしれませんし、もしかしたら主婦の方かもしれません。

「会社を辞めて趣味の釣りに没頭するんだ」、「南の島で家族とのんびり暮らすんだ」、、、どんなことでもいいです。

あなた自身が、不動産投資を通して何を得たいのか。そういうことを考えて、しっかりイメージしてみてください。

 

 

自分のゴールをしっかりイメージできれば、不動産投資の勉強や大変なことも乗り越えられる!

というのも、不動産投資は全然簡単なものではないからです。

今日勉強を始めて、すぐにばんばん物件を買えるものではありません。物件探しというのはすごく時間がかかります。たくさんの物件を見ていって、それでもなかなか買えないという状態が続きます。

それに、今お金がなければ、コツコツお金を貯めていくということから始めていかなくてはいけません。自分が一生懸命お金を貯めているのに、周りの友達がみんな遊んでいたりしたら、なかなかモチベーションが湧いてこないと思います。

ですが、そんなときに、「不動産投資でこんなゴールを自分は見たいんだ!」ということをしっかりイメージできれば、その大変な時期を乗り越えられます。

ですから、自分が何をしたいのか、不動産投資で何を得たいのか、自分のゴールというものをしっかり意識していただきたいと思います。

 

 

 

河上伸之輔が不動産投資を通して得たもの

まず、僕が不動産投資を通して得たものを聞いていただけたらと思います。

 

 

●ある程度のお金

一つ目は、ある程度のお金です。

投資ですので、もちろんお金を得るというのは当然ですね。

「ある程度の」と書いてあるのはどういうことかというと、お金を求めていても際限がなくなってきます。ですので、僕自身は「ある程度の」お金でいいかなと思っています。

ある程度のお金があれば、選択する自由を得られます。例えば、「今日何を食べようかな」と思ったときに、「お金がないからインスタントラーメンしか食べられない」という状況だとちょっと幸せじゃないかもしれません。ですが、「別にお寿司でも食べられるし、焼肉でも食べられるけど、今日はインスタントラーメンが食べたいな」と選べるというのは、幸せの重要な要素だと思います。

 

●自由な時間

二つ目は、自由な時間です。

これは僕が最も大切にしていることです。得られたものの中で一番重要だと思っています。

実際、今僕は結構忙しいんです。でも、それは自分が働きたいから働いているんです。自分の時間を選択して、自分のやりたいことに使えます。今日やりたいことや、一生をかけてやりたいことを、誰からの制約を受けることなく決められます。まあ多少、子供の面倒を見なさいというようなことを妻に言われたりはしますが、、、(笑)。

自由に自分の人生を選ぶということができるようになりました。

 

●仕事の目的

三つ目は、仕事の目的です。

これはなんだか逆説的な感じがしませんか。不動産投資はいわゆる不労所得を得ることですが、不労所得というのは「働かない所得」ですよね。「働かずに所得が得られるのに、仕事の目的って、、、。なんだじゃあ仕事を辞めたらいいんじゃないか?」と思いませんか。

これは人それぞれ違うと思うんですね。始めに「不動産投資を通して何を得たいか」を色々想像してもらいました。あなたは、南の島で暮らしたいな、仕事を辞めて趣味に没頭したいな、というふうに考えてらっしゃるかもしれません。

でも、僕が得られたものは、この「仕事の目的」だったんです。

僕は、サラリーマンをしている28歳のときに、お金のために働かなくても生活できる状態になりました。でも、当時はまだサラリーマンとして働いていました。不労所得を得てから、働くモチベーションというものが変化したからです。

不労所得を得る前は、「給料がほしいから働く」「上司に言われるから仕方なく働く」「家族を食わしていかないといけないから働く」という状況でした。それが、不労所得で生活できるようになってから、仕事の本質に気づくことができたんです。僕は、仕事というのは「自分自信を成長させるもの」「人に喜んでもらえるもの」だと気付きました。

不労所得を得て、仕事の目的というものに少しずつ気づくことができたと思います。

 

●自立した精神・自立した仲間

四つ目は、自立した精神・自立した仲間です。

自分がお金のために働かなくてもよくなってから、仕事を通じても自立した考えを持てるようになってきました。そうすると、周りにも同じような人が集まってくるんですよ。

ちょっと横に逸れますが、日本人って「お金持ち」にあまりいいイメージないじゃないですか。そんなことないよ、と言う人がいたらそれでいいですが。ただ、日本人が描くお金持ちのイメージ、例えばドラマや漫画とかでも、「お金持ち」ってあまりよくは描かれてないじゃないですか。欲にまみれてるイメージだとか。テレビで報道されるようなお金持ちって言う人は、ちょっと悪そうな感じだったりするじゃないですか。

僕は、お金のために働かなくてよくなって経済的に自立して、精神的な自立を得られました。決して、経済的な自立を得られないと精神的な自立を得られないというわけではありませんよ。ですが、僕はそうでした。そうしたら、たくさんの精神的に自立した仲間に出会えるようになりました。

そこから気づいたのが、お金を持っている人の方が精神的に余裕があるということです。僕自身、そういう方とお付き合いをしていって得られるものが多いのですが。

これまで、お金の講演をさせていただく機会もありまして、「お金が全てじゃない」と言われる方もいらっしゃいました。ですが、そういうことを言っているのではありません。お金の勉強をするのは、たかがお金のために人生を縛られたくないからだ、ということです。つまり、経済的に自立した人というのは、本当に「人のため」「社会のため」といったマインドになってくる、そんな人が多いなと思うんです。

それで、僕はそういう仲間を増やしていきたいなと思っているんです。

あなたも、ここで不動産投資の勉強していただいて、お金のことをしっかり勉強していってください。そして、経済的に自立した上で、精神的な豊かさも手に入れてください。僕は、そんな自立した人同士のネットワークを作りたい、という思いがあります。

なので、ちゃんとお金持ちになればいいですよ。ひがまれたりするかもしれません。でも、ちゃんとした考えを持ってやっていけばいいと思います。

 

●人生のミッション

五つ目は、最後ですが、人生のミッションです。

僕は30歳で仕事を辞めてから、海外を放浪してみたり、子供とずっと一緒にいる時間を作ってみたり、プチ自給自足生活をしてみたり、、、と過ごしていました。幸せってなんだろうか、というようなことを考えていたんです。

当時、僕と同年代に、社会起業家のような人が増えてきました。地域や社会の課題を、事業を持って解決するという人たちです。僕はそういう人たちを見て、かっこいいなと思ったんです。

僕は、世界を変えるとか、環境問題に取り組もうとか、世界の貧困問題を解決しようとか、、、そういう問題は解決できればいいなとは思いますが、僕の人生をかけられるかと言われたら、そういうモチベーションはありませんでした。ですが、僕と同世代の友達が「仕事が面白くない」と言っているのをなんとかしたいと思ったんです。それになら、僕の人生をかけられるなと。

今、僕の人生のミッションとして「自立して楽しく働く仲間を増やす」ということを掲げています。当時、30歳のときに明文化したのですが。それから今まで、僕がやっていることというのは、起業家支援です。これから事業をスタートする人の相談に乗ったり、中には出資するケースもあったり、たまに役員についたりしています。もちろん相談料をとったことはありません。この北陸不動産投資支援会も、不動産投資を通じて、自立して楽しく働けるような仲間を増やしたいという気持ちから発足しました。今は、コワーキングスペースという共同のワークスペースを作って、そこで勉強したり、挑戦していく人を増やしていくということをしています。

今でこそ、例えば講演の依頼や、役員就任のお誘いをいただけるようになりましたが、最初のうちはこういう活動で食っていくということはできませんでした。でも、お金のために働かなくてよくなって、本当にこれがやりたいということが見つかったので、取り組むことができたんです。

ですので、僕は、人生のミッションが見つかってそれに取り組むことができれば、本当に幸せになれるかなと思っています。僕自身、毎日楽しいんです。何をやりたいかというのは、短期的なものだけじゃありません。こういうことを成し遂げたいんだというようなことを考えて、それに全力を注げるということが、人生の幸せの本当に必要な要素かなと思います。そうして、同じような考えを持つ仲間も集まってきて、ネットワークを手に入れられたと思っています。

なので、本当に幸せになれるので、しっかり勉強してください。

ただ、下積みはそんなに甘くありません。今から僕の自己紹介をしますが、それを通じて僕の下積みの経験をお話しさせていただきたいと思います。

 

 

河上の不動産投資歴〜実例から不動産投資のイメージをつかむ〜

 

不動産投資を始めるまでの生い立ち

僕は、1981年に京都に生まれました。今35歳です。

父親は刑務官で、母親は専業主婦、経済的にはごく平均的な家庭でした。

 

小さい頃からお金持ちになりたかった

僕は小さい頃からお金持ちになりたいと思っていました。その頃は、特に明確な目標もなくて、ただただお金持ちになりたいと思っていました。そのせいかお金には敏感でした。

例えば、お年玉をもらったら自分で郵便局に貯金しにいきます。昔は金利5%とか印字されていました。それを見て、じゃあ10年後いくらになっているのかとか想像すると、ちょっと嬉しくなるような、そんな子供でした。

 

大学時代に株式投資を始める

大学時代に、株式投資をスタートしました。

祖父が証券会社とお付き合いがあったので、小さい頃から証券会社の人がよく家に来ていました。その人が四季報を置いていってくれたので、高校生の頃からそれを見て、僕も勉強をしていたんです。

昔は、株式投資は結構なお金がないとできませんでした。ですが、その頃からインターネットの証券が出てきて、小さいお金で株式売買ができるようになったんです。それまで、手数料が100万円の1%で最低1万円とかかかっていたのが、一気に千円を切るようになり、一番安いところで五百円とかいう手数料で、売買できるようになりました。

僕自身は、吉野家の株を20万円弱くらい、親からもらった仕送りとバイト代を貯金して買いました。ですが、そんなには儲かりませんでした。株主優待で牛丼並盛りが半年に10杯食べられましたが。

ただ、当時、中国株も買っていました。色々勉強していって、今から16〜17年前、まだみんなが騒ぐ前に、中国株が成長するだろうと思って、コツコツ買い始めたんです。それで一番儲かったのだと、一つの株が20万くらいになったというようなものもありました。

でも、日本株だとトータルではそんなに儲かりませんでした。中国株はプラスで割ってるかなというくらいです。

 

ロバート・キヨサキ著「金持ち父さん 貧乏父さん」に出会う

この頃、「金持ち父さん貧乏父さん」という本に出会いました。もしかしたら、あなたも読まれたかもしれませんね。この本は100万部くらい売れた本で、僕の大家さん仲間もほとんどの人が読んでいます。もしあなたがまだ読んでいなければ、これをまず読んだらいいかなと思います。

簡単に紹介しますと、、、

ハワイでのお話です。著者であるロバートキヨサキさんの本当のお父さんは、このスーツを着ているお父さんです。ちょっと貧相に写ってますけど、ハワイの教育長の一番偉い人で、仕事を頑張られたんですね。でも、毎月請求書に追われて、決して経済的には恵まれなかった、というような人生でした。

金持ち父さんというのは、ロバートキヨサキさんの友達のお父さんです。友達のお父さんは、中学校しか出ていません。ですが、お金を働かしていくとか、ビジネスの仕組みを作っていくということを、考えてコツコツ行動していって、ハワイで有数のお金持ちになった、というようなストーリーです。

この本では、コツコツお金を貯めて、お金を働かせる仕組みを作りなさいということが描かれています。

不動産投資の本は色々あります。僕も300冊くらい読んでいます。が、その書かれた時代やその背景、地域によって、参考にできるものとできないものがあるので、それを理解した上で色々な本を読んでいただきたいんです。例えば、この本では、ハワイだと不動産がずっと上がり続けるというように書かれています。ですが、僕は日本の不動産は上がるとは思っていません。

僕がこの本で一番大切にしているのが、お金持ちの定義というものです。これは、不労所得が支出を上回るというような状態を指します。「金持ち父さん貧乏父さん」で言うお金持ちの定義は、この不等式が成り立っている状態なんです。

支出は、生活していくために必要なお金。不労所得は、働かなくても得られていく収入・所得です。

僕もこの定義を大切にしていて、これがお金の自由を得るための必要な式だと思っています。

例えば、1億円持っていたらお金持ちなのか、年収1000万円あったらお金持ちなのかというと、それだけでは自由というのは得られませんよね。1億円あっても働かなければそれを食いつぶしていくだけですし、そんな人生は不安だと思います。年収一千万円あっても、支出が多かったり、仕事を辞めてしまうとなくなってしまう収入だと、なかなか大変です。その仕事は辞めれませんし、そうすると本当にやりたいことがあっても達成できなかったりします。

ですので、さっき僕が不動産投資で得たものについて言った、お金の自由や時間の自由を得るために必要なのが、この不労所得が支出を上回っていることだと思います。

この式を成り立たせるためには、あまり支出を増やしちゃダメなんです。僕自身も、今も家計簿をつけています。支出は際限なく増えてしまうものなので、自分が何に使っているのか意識するようにしています。

そんなケチケチはしてないですよ。美味しいものは食べますし、人に食事を奢ることも多いです。付き合いで人にプレゼントしたりすることも多いです。あまりケチケチはしないけれども、何に使っているかはきちんと意識しているという状況です。

 

大学卒業後、岡三証券に就職するとともに東京へ

大学を卒業してから、岡三証券に就職しました。

証券会社にいった理由は三つあります。

一つ目は、若いうちから結構給料がもらえること。初任給は20万円くらいでした。僕はそこから半分くらいお金を貯めていました。

二つ目は、投資の勉強ができること。証券会社で投資の勉強をしたら、お客さんにサービスの提供にもなり、自分自身の勉強にもなるので、一石二鳥だと思いました。証券アナリストの資格を取ったり、会社の財務諸表を見て分析することを楽しめるようになったのは、今不動産の購入の際にも役立っています。

三つ目は、若いうちに厳しい環境で自分を磨きたかったこと。証券会社の営業って結構しんどいんです。出身は京都で、大学は滋賀ですが、やっぱり日本の中心は新宿だと思って、新宿支店を指定して就職しました。

 

給料の半分を貯めた下積み時代

新宿で働いている間、僕は寮に住んでいました。光熱費とか全部込みで寮費が1万円。その頃は、仕事と勉強しかしていない生活をしていました。初任給の20万円の半分、10万円ほど貯めて、1年で100万円くらい貯めました。

覚えているのは、毎月29日に、近所の焼肉屋さんが半額でやっていたので、それくらい贅沢していたくらいでした。あとはほぼ仕事と勉強だけというような時間を過ごしました。

1年目は100万円くらいお金をためて、2年目はそんなに給料上がらなかったのですが、3年目から給料がどーんと上がるようになりました。景気もよかったんですね。半年に一回のボーナスで、初めて100万円くらいもらえました。

ボーナスも全部ためて、給料も半分貯めて、、、そんなふうにお金を貯めていきました。

 

東京から金沢支店に転勤。そして結婚。

東京で3年働いて、2006年に金沢に転勤することになりました。

大学のときから付き合っていた子が、今僕の妻ですが、石川県出身で、妻が石川、僕が東京と、遠距離恋愛をしていました。石川県に年に3回だけ来て、お正月とゴールデンウィークと夏休みだけ会っていました。僕は仕事がしたかったので、1年に3回しか会っていなかったんです。

3年目に、僕の給料が上がってきたので東京に呼び寄せようと思って話をしたら、「東京には行きません」という答えをいただきまして、どうしようかすごく悩みました。僕はその頃は、ゴールドマンサックスとか、潰れちゃいましたけどリーマンといった、平均年収が何千万円とかいう外資系保険会社に行きたいなと思ってたんですよ。バリバリ仕事して、お金を稼ぐみたいなのがかっこいいなと思っていたんです。

仕事をとるなら東京、妻をとるなら石川、、、すごく悩みました。

でも、お正月に石川県の妻の実家に行って、そこで食べるブリが本当に美味しくて。石川県は住みやすいし、「まあ行こうかな」と思って、金沢に転勤させてもらいました。

僕自身、証券会社で3年働いて、正直仕事がそんなに面白くないなと思っていた時期だったということもあります。僕は、お客さんの資産をお預かりする新規開拓営業が得意だったので、1〜2年目は楽しかったんです。でも、3年目になると、上司から手数料を上げろというプレッシャーが大きくなりました。お客さんからお預かりした資産を運用して、満足していただいて、だんだん運用金額が大きくなる、というのならいいのですが。そうじゃなくて、少ない資産でも回転売買みたいに「あれを売ってこれを買いましょう」というようなことをして手数料を上げなきゃいけないプレッシャーがありました。そんなわけで、仕事が面白くない時期でした。ですが、金沢支店は、できて間もない若い支店だったので、お客さんからお金を預かっていかなきゃいけない時期だったんです。金沢支店に転勤だったら、もう一度一生懸命仕事に取り組めるかなと思いました。

石川に転勤して、すぐに結婚しました。26歳のときでした。

 

 

不動産投資スタート

 

結婚してすぐ、初めての物件を購入

初めて購入した物件は、2LDKのマンション一室

2006年に、結婚してすぐ2LDKのマンションを区分所有で買いました。つまり、このマンション全部を買ったのではなく、その2LDK一室を買ったということです。

買値が530万円。家賃が月々8万円なので、年間で96万円入りました。

2015年に売却しましたが、9年間所有して家賃を得ました。プラス、売却益を得ました。売却益というのは、530万円で買って600万円で売ったので、利益が出たということです。

ですが、家賃収入から引かれるものもあります。あなたがマンション一室を買って住んでいたらご存知かもしれません。管理費と修繕積立費というものがかかります。

●管理費というのは、例えば、共有部分の電気代、エレベーターの管理費用、管理人さんがいればその人件費といったものです。

●修繕積立費というのは、マンションの修繕用に、住んでいるみんなから毎月コツコツ集めて貯めていくものです。自分でそのマンションを丸々一棟持っていれば、外壁を直そうとか自分で決定できます。ですが、区分所有で1戸だけ持っていると、そういうことができません。マンションの修繕したいところがあるときに、みんなから集めた修繕積立費から支払うわけです。

ですので、ここで得られるようになった不労所得は、家賃から管理費・修繕積立費を引いた、約5万円でした。

初めて不労所得を得て、精神的に楽になった、、、

たった5万円でしたが、これは精神的には非常に大きなものでした。それは、働かなくても得られる収入というのを初めて得ることができたからです。精神的に楽になりました。得られたお金を貯めていって、また不動産を買って不労所得を増やして、、、ということを具体的にイメージすることができるようになりました。

この最初の物件はありがたいことに、そんなに手間もかかりませんでした。ずっと同じ人が、僕が所有していた9年間住んでくれたんです。トラブルというほどのものもなく、不動産投資をスムーズにスタートすることができました。

 

リーマンショックを機に岡三証券を退職し、転職。

それから約3年後、あなたもまだ記憶に新しいかもしれませんが、2008年にリーマンショックが起こりました。僕自身も、それを機に、岡三証券を退職することにしました。リーマンショックの影響で会社が潰れたというわけではありません。退職したのは、金融期間というのは大体3年周期くらいで転勤になることが多いのですが、それが丁度同じくらいのタイミングだったからです。

リーマンショックのようなことが起こると、証券会社のお客さんは損をする人が多くなります。そうすると、会社としては、担当者をごっそり入れ替えて、「新しい担当者なので大丈夫です」というように、損してるのを前任者のせいに見せることが多いんです。証券会社の中にはもちろん素晴らしい働き方をしている方もたくさんいらっしゃいます。ですが、僕自身は理想の働き方ができなくなってきました。

石川県にずっといたかったということもあります。石川県は食べ物が美味しいし、山や海といった自然があるし、文化もある。本当に住みやすいなと思っていました。

それで、岡三証券を退職して、地元の税理士法人の中の、企業買収や事業再生のコンサルティング(M&A)を行う会社に転職しました。

 

不況のチャンスを逃さず、2つ目の物件を巨額の借金をして購入する大勝負

富山県高岡市に、1棟15戸のアパートを購入

転職してすぐに、富山県高岡市に、1棟15戸のマンションを丸々一棟買いました。もちろん、そんな大金はなかったので、銀行から借金して買ったのですが。

当時は年収700〜800万円くらいで、年に300万円ほど貯めていました。最初に購入した物件の家賃収入も全部貯めていました。なので、僕の貯金から1000万円ほど出しました。さらに妻から300万円借りました。

不景気は投資のチャンス

あなたもご存知かもしれませんが、リーマンショックのような不景気になると、投資のすごいチャンスなんです。当時は「100年に一度の不況」みたいに言われてましたよね。なんでもかんでも叩き売られているような状況です。会社の経営者なら、新しい人材を採用したり、新しい設備投資をするのに最適なタイミングです。

それで、僕は巨額の借金をしてでも不動産を購入する大勝負に出たわけです。

この物件の投資内訳

この物件は、諸経費込みで8500万円ほどしました。僕と妻のお金で1300万円は用意できましたが、到底足りません。それで、銀行から初めて借金をしました。8000万円の借金です。

この物件からは、一室一月7万円×15戸で、月々105万円ほどの家賃が得られました。ですが、銀行への返済が月々40万円ほどでした。他に、管理費用(エレベーターの点検、清掃など)が年間100万円ほど、固定資産税が年間100万円ほどかかりました。なので、手残りとしては、年間500万円ほどが不労所得として得られるようになったわけです。

この物件は、6年間所有して、2015年に1億円で売却しました。ですので、空室があった時期を考慮しても、家賃収入だけで3000万円ほど、売却益で1000万円ほどが、利益になったわけです。

当時の僕の生活は月20万円くらいあれば生きていけるという状況でした。なので、この物件からの不労所得だけで、自分自身の生活費はまかなえるような状況になったんです。ですが、まだサラリーマンとして働いてもいて、給料を貯金しているので、毎年毎年お金が余ってきます。そのお金をもとに、また再投資していくということを始めました。

 

培った不動産の目利きで、自宅として豪邸をお得に購入

2009年に、やっと自宅を購入しました。能美市という、金沢から20kmほど離れている場所です。この物件は競売で出ているところを見つけました。妻の実家がこの能美市なのですが、すぐ近くの物件だったので、チャンスと思い購入したわけです。

価格は2000万円ほどでしたが、土地が200坪、建坪も70坪ほどあります。結構でかい家なのにお得ですよね。実はこの時期も不況だったんです。

不景気に家を買うとお得。普通の家を新築するのと同じくらいのお金で、豪邸も買える。

不況のときは家を買うのにオススメです。普通の家を新築するのと同じくらいのお金で豪邸でも買えたりします。

なぜかというと、豪邸というのは不景気になると需要がないからです。豪邸を作るのは、例えば会社の社長さん、特に建設会社の社長さんが多いです。建設会社の人だと自分の家にお金をかけたいと思うのが普通ですよね。でも、不景気になると家を建てる依頼が少なくなります。つまり、一番打撃を受けるのも建設会社なんです。そうすると、会社の資金繰りのために、社長さんが自宅の豪邸を売却するというケースが多くなり、そういう物件がぼんぼん競売に出てくる、というわけです。

僕が自宅として購入した能美市の物件は建設会社の社長さんの家ではありませんでした。ですが、地元の商工会の会長もされているような、会社の社長さんの家でした。不景気で会社が潰れてしまって、競売に出したということらしいです。

とはいえ、特に女性だと、自分が住む家は新築がいいという方もいますよね。もしあなたが女性なら、こういうメリットもあるということを是非知っておくといいと思います。あなたが男性でパートナーがいるなら、そこをちゃんと説明できるといいですね。いい買い物ができると思います。

購入する順番は重要!収益物件→自宅の順で買うべき。

僕も、収益物件を買ってから、自宅を買いましたよね。順番としては、この順番じゃないと融資が降りなくなります。つまり、銀行からお金を借りることが難しくなります。

どういうことかというと、自宅を買うために住宅ローンを組みますよね。この住宅ローンが実は落とし穴なんです。日本の住宅ローンは世界一ゆるいローンと言われています。例えば、銀行からのあなたの信頼性がある程度低くても、住宅ローンは組めてしまうんです。住宅ローンを組むと、負債を抱えることになります。

一方、収益物件を買うための融資は信頼性がなかなか厳しいです。そういうわけで、住宅ローンを組んだ後だと、「じゃあ次に収益物件を買おう」と思っても、負債があることで融資が降りにくくなってしまうんです。

なので、自宅を買う前に、まずは収益物件を買ってください。もう買っちゃった人はしょうがないですけど。

新築だと、買った瞬間に3割くらい減価する、、、債務超過を抱えることに

新築を買うとどうなるかというと、買った瞬間に建物の価値が3割減価するんですね。

住宅会社は新築を売るために宣伝を活発にします。宣伝広告をして、展示場を立てて、ものすごい数のチラシを撒いて、フェアを開催して、営業マンを雇って、、、それで、かつ利益を上げようというわけです。そして、これら全ての費用は、全部建築費用に乗っかってるんです。

なので、例えばあなたが3000万円の物件を新築で買ったとします。その3000万円全てを住宅ローンを組んで、銀行からお金を借りたとします。すると、その3割の900万円が、買った瞬間から債務としてあなたに乗っかるということです。その状態で次に収益物件を買おうと思っても、銀行は「この人は900万円の債務超過の状態です」と判断するので、融資が降りにくくなるということです。

 

不動産投資の実例〜2010年〜

■金沢市に2棟購入

2010年はまず、金沢市に2棟アパートを購入しました。この年はまだ不景気が続いています。この二つの物件は同じ人が所有していて、2棟まとめて3600万円という形で買いました。

1R9戸の物件について

まず、右の1R9戸の物件ですが、買ったときで築24年でした。バブル期に建てられているので、結構しっかりした建物です。おそらく、新築で建てたときには1億円くらいかかっていると思います。

でも、購入したときは、不況ということもあり、土地も入れて1200万円です。新築を建てようと思ったら2000〜3000万円しますよね。それなら、収益物件を上手に買って、そのうちの一部屋に住んでおけばいいんです。そうすれば、お金がすごく貯まりやすくなります。

土地と建物で1200万円で購入したので、1部屋2万4000円で貸せるようになりました。

リノベーションの工夫、入居付け

この物件はリノベーションに結構苦労しました。この写真は綺麗にした後の写真ですが、もともとは外壁がすごくくすんで汚れていました。当時は修繕のためにお金はあまりなかったので、建物の表面だけ塗り直しました。横側は見えないので塗り直していません。見えるところだけ塗り直してきれいにして、なんとか入居を埋めていきました。

入居者の状況と戦略

この物件は、古くから入居している人は4万円で住んでいました。でも、僕が購入してから新しく募集した人は2万4000円で住んでいます。これはどういうことかと言うと、新築のときは家賃が高くなりますが、年数が経つにつれて家賃を安くしないと入居付けが厳しくなるということです。

なので、もしあなたがアパートやマンションに古くから住んでいるなら、家賃交渉してみたらいいと思います。「他にこんな安いのあるんだけど、引っ越そうかどうしようか悩んでる」みたいに交渉すれば、ほぼ間違いなく家賃を下げてくれると思います。

この物件の場合は、4万円で住んでる人にはバレないように、2万4000円で募集していきました。

この物件の投資内訳

この物件からの家賃収入は、年間270万円ほどでした。1200万円で購入したので、利回りでいうと大体20%超というところです。かなりいい利回りですね。

この物件は、2015年に2200万円で売却しました。2200万円で買った人も、利回り12%ほどになるので、そんなに悪くないですね。

1R4戸、ファミリー4戸の物件について

この物件は、1階と2階がメゾネットタイプ(1階と2階が部屋の中で階段でつながっているタイプ)です。3階は1ルームですが、ちょっと広めでロフト付きになっています。1階2階が駐車場込みで5万円、3階が3万円で貸しました。

この写真も外壁塗装をした後のものです。塗り直す前もそんなに汚れてはいませんでした。

この物件もすでに売却しています。

 

河上の戦略はbuy&hold

今ご紹介している物件は売却してばかりです。ですが、基本的な僕の戦略は、「安く買って長く持つ(buy & hold)」です。

この戦略だと、継続して投資しやすくなります。所有している物件からキャッシュを得ることによって、それをもとにまた次の投資をするということができるからです。また、税金に関しても有利な点があります。この時期はまだ個人で物件を購入しているのですが、個人で購入した物件を5年以上保有してから売ると、税金がお得になるんです。

税金の話はまた後ほど詳しくします。

 

2011年に会社を辞める。人生のミッションを決める。2012年シナジースペース設立。

2011年、30歳のときに会社を辞めました。会社を辞めてから、「幸せってなんだろうか」ということを考えて、最初に言ったように放浪したりして過ごしていました。

そして、2012年に起業家育成事業のためのコワーキングスペース「シナジースペース」を設立しました。

この時期は、税引後でも不労所得で600〜700万円くらいありました。生活費は年間300万円あれば大丈夫でしたし、妻も働いていました。妻は今もまだ市役所で働いているのですが。

 

銀行からお金を借りるときは「属性」が大事

僕が銀行から8000万円の借金をして購入した物件ですが、実は僕だけじゃ全然買えませんでした。8500万円の物件で8000万円の借金というのは普通はなかなかありえません。普通は銀行に、自己資金で「諸経費1割+頭金2割」を現金で入れてくださいと言われます。ですが、この物件に関しては、頭金の割合で言うと、1割もないですよね。

銀行からお金を借りるときは「属性」というものが重要です。属性というのは、その人がどのように働いているのかということを指します。その人にお金を貸すときの信頼性に関わります。また後ほど詳しくお話しますが。

当時、僕は岡三証券を辞めて転職して6ヶ月くらいの時期でした。属性が高くなるには、普通金属年数2〜3年は必要です。なので、僕の属性はすごく低かったんですね。

ですが、僕の妻は公務員として働いています。公務員というのは属性が非常に高いんですね。公務員である妻に連帯保証人になってもらえたのが、銀行に融資をお願いする交渉で有利に働いたと思います。

河上の銀行との交渉エピソード

不動産を購入するときは、銀行とどう付き合うか、どうお金を貸してもらうかというのが、非常に重要です。

この物件購入のために、銀行と交渉したエピソードを詳しくお話ししますと、、、

僕は銀行にお金を貸してもらうために、まずたくさんの銀行を回りました。それでも、僕の案件は、通常の規定で言えば銀行に相手にもされないような状況でした。ですが、僕自身若かったというのもあり、一番自分のアピールできるところと言うと、熱意だと思ったんです。同じ銀行の支店長に直接何度も交渉しに行きました。僕がどうやってお金を貯めてきたかを伝えました。銀行にお金を貸してもらうには、「この人はちゃんと返してくれる人だ」ということを説得することが必要です。サラリーマンとして働きながら給料の半分を貯金したこと、最初の物件は現金で購入したこと、もちろんそれも共同担保に入れて購入したこと、妻が市役所で働いていること、その妻が連帯保証人になってくれること、祖父が眼科医をしていてお金持ちだということ(決してお金をもらったり、連帯保証人になってもらったりしたわけではないですが)など、、、熱意を持って伝えました。そうして、なんとかお金を貸してもらうことができました。

ただ、ちょっと危うかったこともあって。僕は岡三証券を辞めたとは言わずに交渉を進めていました。最初は年末調整だけ銀行から求められました。年末調整は岡三証券のものが出てくるのでいけるかなと思ったんですね。でも、ギリギリになって直近の給与明細を出せと言われてしまって、、、。直近の給与明細は、会社変わってるじゃないですか。正直にお話ししました。まあ支店長は「あちゃー」ってなってましたけど、それでもなんとか融資に通ることができだ、というわけです。

もしあなたが会社辞めようかなと思っていたら、よく考えてください。勤続年数や上場企業かどうかなど、あなたの属性が融資に有利かもしれません。仕事がどうしても嫌だと思ったとしても、物件を買うまでなんとか続けようとする方が、戦略的にいいかもしれません。

 

 

不動産投資の実例〜2012年〜

2012年は、入ってくる不労所得を元手に、銀行からお金を借りて買っていきました。

・金沢市に区分所有マンション7戸

・七尾市に1R18戸のアパート

・セブ島にコンドミニアム

を購入しました。

 

■セブ島にコンドミニアムを購入

不動産価格は人口動態に左右される

先ほど、日本の不動産は上がるとは思っていないという話はしましたよね。経済成長全般に関しても同様ですが、不動産投資に関しても人口動態に左右されます。人口が増える地域や国は、経済も成長するし、不動産も上がりやすいです。長いスパン見れば、ほぼ間違いありません。

人口動態は正確な予測ができる

人口動態は、ものすごく予測がしやすくて、しかもかなり正確に予測できます。

15歳から65歳までの年齢の人口を「生産者人口」と言います。この年代の人口が経済を支える人口です。例えば、「20年後に20歳の人の人口」を予測しようと思ったらどうすればいいでしょうか。簡単ですよね。「今0歳の人口」を調べればいいんです。なぜなら、今0歳の人たちが20年後に20歳になって働き盛りになり、生産活動・消費活動をすることになるからです。確かに若いうちに亡くなってしまう人もいますが、かなり正確に予測することができます。この人口動態をベースにして、経済の予測を立てると、ほぼ外れないんですね。

日本は人口が減っているが、フィリピンなど東南アジア諸国は人口が増え続ける

日本は人口が減ってきています。なので、日本での不動産投資というのは、キャピタルゲイン、つまり売却益を狙うということはできないと思っています。確かに経済の波はあります。ですが、日本の経済は下降トレンド〜横ばいくらいです。世界規模で相対的に見たら、間違いなく成長はしないでしょう。

ですが、東南アジアは人口が増える国が多いんです。その中でも、フィリピンは2050年まで人口が増え続けるという予測が出ています。フィリピンは、一人当たりの子供の数がすごく多いんですね。このような人口が増え続けていく国というのは、キャピタルゲインを得られます。

セブ島に僕が買ったコンドミニアムも、短期で売買しようとは思っていません。20年後、30年後にどうなっているかということを予測しながら、購入しました。

はじめは集中投資、お金ができてきたら分散投資

僕はセブ島にいくつか物件を購入しました。これは、ある程度お金ができたら、リスクヘッジ、つまりリスクの分散をする必要があるからです。ある程度お金があったとしても、偏っている状態だとリスクが高いんですね。「卵は一つの籠に盛るな」という格言もあります。例えば、僕は当時、北陸の不動産に偏っているという状況です。そうすると、もし北陸で何かあったり、もっと言うと日本で何かあったりすると、資産が全部ぱあになる恐れがあります。そういうことを防ぐために、リスクを分散することが必要です。

とはいえ、お金を増やしていく最初の時期は、集中投資がいいと思います。それは、分散投資をしていってお金持ちになるのはなかなか時間がかかるからです。一番効率がいいものに集中して投資していって、ある程度お金ができてきたら、分散投資をして守りに入る、というのがいいと思います。

 

■金沢市に区分所有マンションを7戸購入

金沢市に1ルームの区分所有マンションを7戸購入しました。全部で500万円なので、1戸70万円ほどです。

1ルームマンションは、実はこのように1戸100万円くらいで買えるんですね。東京では買えないですが、地方ならそういう物件は探せば実はあります。例えば、子供が大学4年間通うために家賃を払い続けるくらいだったら、1戸買ってしまっても同じか安いくらいじゃないでしょうか。そうすれば、子供が大学を卒業したら、そのまま賃貸に使うこともできますし、売却することもできますよね。

購入の経緯。売り手の状況を考えて、「鬼の指値」をしてみた。

物件を購入する際にも価格交渉するのが大切です。そのときには、売り手の状況を考えるということが非常に重要です。

この物件を見つけたのは、僕のところに不動産投資を教えてほしいという人が来ていたときでした。「こんな風に物件検索していくんだよ」というようなことをインターネットで見ていて、「1ルーム1戸120万円」というこの物件が出てたんですよ。それで、「こんなのあったら問い合わせてみたらいいんじゃないの?」という感じで、その場で電話しました。

それで分かったのが、「この人はどうやら120万円で売りに出していたのが8戸あるらしい。でも7戸が空室だ」ということでした。1戸だけしか埋まっていなかったんですね。さらに状況を不動産屋に聞いていくと、「この人は相続でこの物件を手にいれて、全く不動産投資の知識がなさそう」ということでした。

ここで、売り手の状況を考えてみます。この物件は区分所有なので、管理費・修繕積立費がかかります。月々5000円ずつ、8戸で4万円がかかっています。でも、埋まっているのは一つだけで、その家賃は3万円ほど。ということは、この人は、相続でマンションをもらったけど、毎月1万円が減っていることになります。つまり、この人の状況を想像すると、「この物件を手放したいんじゃないか」と考えられるわけです。

それで価格交渉をしたのですが、思い切って「まとめて500万円でどうだ」と、鬼のような指値をしてみました。「鬼の指値」というのは、加藤ひろゆきさんという著名不動産投資家の方の言葉です。加藤ひろゆきさんはボロ物件を買う専門の不動産投資家ですが、ボロ物件を買うときに、「ちょっと負けて」という感じじゃなく、ガツンと大幅な価格交渉、つまり「鬼の指値」をするんですね。この物件だと1戸120万円×8戸=960万円ですが、およそ半額の500万円の価格交渉をしたわけです。

そうしたら、埋まっている1戸は売りたくないという返事をもらいました。それで、空いてる7戸をまとめて500万円で購入したわけです。これは諸経費も込みでした。諸経費が1戸当たり10万円なので、実質物件価格は1戸当たり55万円くらいになります。

諸経費について

物件を購入すると諸経費がかかってきます。不動産仲介手数料、登録免許税、不動産取得税です。

・不動産の仲介手数料は、物件価格の3%+6万円です。

・登録免許税というのは、登記にかかる費用です。この中に、税金と、司法書士に払う手数料が含まれます。

・不動産取得税は、物件価格の約8〜10%です。

入居付けの戦略

この物件は入居付けに苦労しました。

とはいえ、詳しく話すと、僕には勝機がありました。というのも、この物件は区分所有なので、同じような間取りの部屋が他にもあるわけです。しかも、僕は間違いなく最安値で買っているので、この物件の中の他の部屋より安い値段で貸すことができます。他の部屋は一番安い部屋で2万円で貸していましたが、僕の買った部屋はもっと安くても元を取れます。つまり、もし何をしても埋まらなかったら、この物件の中の他の部屋の人に、「家賃もっと安いですよ」と言って、物件内で引っ越ししてもらえばいいわけです。

もう一つ考えた鬼のような作戦もあります。僕に物件を売ってくれた人は、入居者のいる1部屋は売ってくれませんでした。ですが、その部屋を3万円で貸しているということを僕は知っています。その部屋に住んでる人に、僕が買った部屋に家賃2万円で物件内引っ越ししてもらえばいいわけです。そうしたら、僕に売ってくれた人の残る1部屋も人がいなくなるので、そこも僕に売ってくれるかもしれません。

最終的には、そういう勝機が見えていたのでこの物件の購入を決めました。全部空室でしたが、埋める算段はある程度立っていたわけです。

まあ、さすがにそれは悪いなという気持ちもありましたし、まずは近隣にチラシをまきました。それで7部屋中6部屋埋まりました。残る1部屋は物件内から引っ越した人が来てくれました。

 

■七尾市にアパートを購入

購入の経緯。値付けの間違いでラッキーな物件

石川県七尾市に、1R18戸のアパートを2100万円で購入しました。

実は、この物件は明らかに値付けが間違っていた物件でした。というのも、すでに年間540万円ほど家賃が入っていました。2100万円で購入すると、利回りが30%弱くらい入ることになります。値段からしてボロボロかなと思いながら現地に見に行ったのですが、なんと、屋根も1年前に修繕したばかりでピカピカでした。すごくラッキーな物件です。

僕は指値することが多いですが、そんなことをしていて他の人に取られたら大変です。なので、速攻で買い付けを入れて、すぐに決済をしたという物件です。

地域によって入居付けの難しさが変わる

七尾市はちょっと田舎ですが、実は金沢の建物よりも入居付けがしやすいです。需給バランスがいいんですね。この物件も、1部屋2万5000円で貸してますが、放っておいても満室になっています。田舎で人口が少なくても、需給バランスがよければ貸すことができます。

逆に、金沢の街中でも危険なエリアというのがあります。それが野々市市の工大周辺です。ここは超激戦区で、1室1万5000円とかでも埋まってない物件がたくさんあります。需給バランスは必ず調べてください。

この点は、また後で詳しくお話しします。

売り手の状況と、ラッキーな値付け間違い

売り手の状況を説明しますと、石川県で、あるホテルを持っているオーナーさんが売主さんでした。この物件はその人が相続で引き継いだ物件だそうで、相続がらみで色々と資産制限をしていっている状況でした。その人には物件の相場がわからなかったのでしょう。

しかも、不動産屋さんの相場観もなかった。この値付け間違いは、ちょっと失礼かもしれませんが、七尾市の田舎の不動産屋さんが、収益物件の評価方法を知らなかったから起こったことだと思います。住宅しか扱っていない不動産屋さんで、単純に積算評価(土地値+建物の値段)をしたのでしょう。田舎なので土地値が安いです。建物の価値も、鉄骨できれいでしたが、築25年でほぼ0に近い状態です。そう考えると、確かに2100万円という評価が妥当なのですが。

でも、収益価値で評価すると、全然間違ってるんですね。

投資内訳

月々40〜50万円の家賃を得て、1600万円の売却益が出ました。

この物件に関しては、僕は頭金を1円も出さずに、銀行からの融資だけで買うことができました。この頃から少しずつ銀行がお金を貸してくれやすくなってきたんですね。諸経費は出して、入居付の作業は多少しましたが、2100万円丸々ローンで組んで買うことができたんです。ほぼほったらかし状態で、毎月家賃がもらえて、売却益まで出た、そういう物件でした。

 

2012年の不動産投資成績

2012年の購入額が、2100万円で、それに対する家賃が740万円あるので、利回りだと30%くらいです。

 

 

 

 

不動産投資の実例〜2013年〜

2013年は、

・金沢市に1R6戸のアパート

・金沢市に1R12戸のアパート

の2つを購入しました。

 

■金沢市に1ルーム6戸のアパートを購入

この物件は3階建てですが、土地がすごく小さいです。3点ユニット(お風呂とトイレが一緒になっている)の1Rです。600万円で購入したので、1戸当たり100万円くらいですね。

3点ユニットの物件について

3点ユニット1Rの物件はあまり人気がなくて、家賃2万円くらいしかとれません。なので、1戸当たり100万円くらいで買わないと利益がとれなくなります。内装をきれいにすれば2万5000円くらいまでは頑張れますが、やっぱり入居付けが難しくなります。

このように、3点ユニット1Rの物件は手間がかかります。ですが、利回りは高くなります。最初の頃なら手間がかかってでも、こういう物件で頑張るというのもいいかもしれないですね。入居付けに手間がかかるということは、入居付けのノウハウも学べることになります。

投資内訳

これはまだ所有している物件ですが、1戸2万円で貸しているので、全部で月12万円の家賃、年間144万円の家賃が入ってきます。1戸100万円で買うと、1戸2万円で貸しても利回り24%ほどになります。巷に利回り12%くらいでいいと言われてるものがたくさんあるので、利回り24%ならかなりいいですよね。

 

■金沢市に1ルーム12戸のアパートを購入

この物件は、木造で、1R12戸です。1440万円で購入しました。今改装費もどんどんかけている物件です。

社員寮として契約しようとしたが、、、契約できず、購入

この物件にはちょっとした思い出があります。

僕がこの物件を購入する前、この物件はあまり人気がなくて、1万5000円で賃貸募集されていました。ちょうどこの時期、僕が「世界で2番目においしい焼きたてメロンパンアイス」というお店の社長をやっていました(今は社長を降りましたが)。その直営店を増やしていく時期に、その社員寮がほしくて、ちょうど見つけた物件だったんです。それで、「新しい会社を設立して、その会社で貸してください」と言って賃貸契約をしようとしたのですが、、、なんと入居審査に落ちてしまったんです。

入居審査に落ちるなんて、そんなこと夢にも思っていなかったので、社員はもう引っ越しの準備とか全部していたんですね。それで困ってしまいました。でも、その物件は売りにも出されていたんです。多少値段はしましたが、「それなら」ということで、入居審査には落ちたけれども、アパートごと買ってしまおう、と。

そんなわけで購入した物件でした。

投資内訳

利回りだと20%弱で回っています。

ただ、木造で30年弱経つと、色々直すところも出てきます。前面は塗装し直していますが、まだ色々と手直しが必要な物件です。

 

2013年の不動産投資成績

購入金額は2000万円くらい、家賃は400万円くらいですね。

 

 

不動産投資の実例〜2015年〜

2014年は、事業や仕事の方が忙しかったのと、いい物件に巡り会えなかったので、購入できませんでした。

が、2015年には、

・石川県野々市市に1R67戸

・石川県金沢市に1棟9戸

・石川県金沢市に飲食ビル

・石川県金沢市に2K8戸

・石川県七尾市に1R6戸

を購入しました。

さらに、

・石川県金沢市に1LDK8戸を2棟

新築で建てました。

 

■野々市市の工大前、入居付けの厳しいエリアに、1ルーム67戸のマンションを購入

先ほど、野々市市の工大前は入居付けが難しいエリアだとお伝えしましたよね。この物件は、そのエリアにあります。

1R67戸で、鉄筋コンクリートです。購入価格は6200万円でした。

購入時の物件状況

この物件は建設会社さんが所有していました。この頃は景気が回復し始めていて、実は7200万円で売りに出ていた物件でした。

67室中15室ほどしか埋まっていませんでした。つまり空室が50室ほどあったんです。工大前は入居付けが厳しいというのは、こういうことなんですね。

この物件は投資物件としては優秀だと思ったので、ほしいと思いました。でも、やはり入居付けをちゃんとできるかという点が心配でした。

売り手の状況と交渉戦略

当時、この物件の売主である建設会社さんは、景気がよくて、会社の成績がよかったみたいです。利益が多く出る状況だったのでしょう、節税対策のために、いわゆる損出しに使いたかったのだと思います。どういうことかというと、この物件の評価は7200万円どころじゃなく、本当はもっと高い金額なんですね。その高い物件価格が会社の帳簿に載っているので、そのままだと税金をたくさん引かれてしまう。安く売却して現金化した方が、税金を圧縮できて得するということです。

そういう売主の状況を考えて、また交渉しました。そしてさらに1000万円値引きしてもらったというわけです。

入居付けの厳しいエリアで、入居付けの工夫をして成功!

この物件は、入居付けに非常に取り組んだこともあり、一番思い出に残っている物件の一つです。もともと67室中15室しか埋まっていなかったのを、入居付けの工夫をして、67室中55室くらいまで埋めることに成功しました。40室ほど埋めたことになります。

どんな入居付けの工夫をしたかというと、

・リフォーム、リノベーション

・インターネット回線を引く

というのはもちろんしました。

一番効果があったのは、工大生向けにある企画をしたことです。工業大学には建築の学生がいるのですが、その学生向けに「リフォーム代として入居資金10万円をプレゼントします。自分の好きなように部屋をリフォームしてください」という企画をしました。これがすごく効果的なのは、業者さんに頼むリフォーム代10万円を、工大生を引きつける企画にすることができたということです。さらに、もしその学生さんが退去したとしても、そのおしゃれな部屋をそのまま次の人の入居付けに活かせるんですね。結局、10人以上の学生がこの企画に参加してくれて、そのまま入居してくれました。

さらに思い出深い理由があります。この企画に参加してくれた学生さんたちの中で、ずば抜けておしゃれにリフォームしてくれた学生さんがいました。彼のセンスは本当に素晴らしいと思ったので、僕の会社に誘って、入社してくれることが決まりました。つまり、優秀な人材の採用にもつながったという、思い出深い企画でした。

リノベーションについての、建築屋さんと投資家のずれ。コストパフォーマンスをよくするには

リノベーションについて少しお話ししますと、、、。

ポイントになるのは、依頼先である建築屋さんと、僕たち投資家との間に、リノベーションへの考え方のずれがあるということです。つまり、建築屋さんは「いいものを作りたい」と考えますが、僕たち投資家は「コストパフォーマンスが大事」なんですね。

例えばクロス一つ張り替えるにしても、投資家は「いくら投資したら入居率がどう上がるのか」「家賃がどれだけ上げられるのか」といったことを計算します。そして、コストパフォーマンスの良いものはお願いして、悪いものは断るわけです。つまり、建築屋さんに全て丸投げしてしまうと、コストパフォーマンスを一切考えない施工になって、投資という観点からすると無駄なお金がかかってしまうということです。

建築屋さんと一つ一つ話し合って、パートナー関係を作っていくということが重要なんですね。

投資内訳

この物件は、僕がパートナー関係を作っている建築屋さんのリノベーションと、工大生のリフォームで整っていきました。まだ最近売却したところですが、購入価格6200万円の倍くらいで売れました。

利回りは25%ほどでした。普通は、鉄筋コンクリートで築25年だと、利回り12%くらいだったら悪くないなという感じです。なので、この物件はかなりよかったと言えます。さらに売却益が6000万円ほど出たわけですから。

 

■初めて新築アパートでの不動産投資に挑戦する〜1件目〜

この頃、初めて新築物件での不動産投資に取り組みました。

1LDKが8戸の物件です。室内は、結構小さめの部屋1つと、LDKというものです。

融資期間が短いとお金が手元に残らない、、、

後ほどキャッシュフローについては詳しくお話しします。が、簡単に触れると、キャッシュフローを出すために大切なポイントは、「利回りの高い物件を買う」のが一つ、もう一つが「ローンの期間を長くとれる物件」ということです。

例えば、お金を銀行から借りて物件を購入したとします。でも融資期間が短かったら、毎月の家賃がたくさんあったとしても、毎月の返済額が多くなりすぎて、手元に残らなくなってしまいます。

確かにそれも一つの戦略としてはあります。別にキャッシュフローはいらないから、早く借りたお金を返してしまおう、ということです。それも悪くありません。

ただ、僕の戦略は、融資期間を長くとって、キャッシュフローをできるだけ多くする、ということなんですね。

投資内訳

この物件だと、新築の木造で建てて、25年の融資期間を組むことができました。融資期間は、法定耐用年数というもので決まります。例えば、木造の法定耐用年数は22年くらいです。なので、25年のローンが組めたということは、普通より返済が楽な条件でお金を借りることができたということになります。

土地から買って、新築で建てた物件ですが、利回り10%超という物件です。

でも、、、実は、もうこの物件と同じ条件で建てることはできないんです。

実は建築屋さんの契約ミスでお得になった

なぜかというと、建築屋さんが見積もりを間違えて、安く契約することになったからです。この建築屋さんは、ちょっと失礼かもしれないですが、住宅を中心に扱っていた会社で、建築のノウハウがあまりなかったんだと思います。2600万円で1LDK8戸ということは、1戸当たり350万円の計算になります。これはとんでもなく安い金額です。建設会社さんが赤字になってしまいましたが、僕としてはその金額で契約しているので、それでお願いするしかなかったわけですが。

安い金額で作ってくれたので、新築でも利回りがよかったということです。

 

■初めて新築アパートでの不動産投資に挑戦する〜2件目〜

物件状況

同じ頃取り組んだ新築がもう一つあります。この物件は、ロフト付きの1LDK8戸です。お風呂も一坪タイプで、なかなかスペックの高い物件です。

この土地も一つ前の新築物件と同様、2000万円ほどしました。この物件は、先ほどとは別の建築会社さんです。が、部屋のクオリティーが高いとは言え、建築費は4000万円ほどかかっています。ですので、やはり先ほどの物件が安すぎたんですね。

投資内訳

この物件は準耐火構造という作りで、融資期間が30年ほどとれました。利回りは9%後半くらいです。

家賃からどれくらい返済に支払うかというのが、キャッシュフローを見るときに重要な指標です。この物件は、家賃からの返済比率を計算すると、40%切るくらいになります。50%以内じゃないとキツイかなと思いますので、40%を切るなら非常に安全圏です。

このように、利回りもよくて、融資期間も長くとれる物件は理想ですが、なかなか無いです。 ですが、頑張って探せばあります。

 

■金沢市にビルを購入

物件状況

この物件は、金沢片町(繁華街)の近くにあって、この反対側に犀川が流れています。1968年築で古いですが、鉄筋コンクリートです。もともとはオフィスビルでしたが、9年ほど前に住宅にコンバージョンしたようです。中の作りは新しいです。

1LDK5戸と1R4戸という、ちょっと変則的な物件です。

鉄筋コンクリートの物件はちゃんと管理すれば長くもつ

1968年築ということは、大体築50年くらいになります。古いと思うかもしれませんね。確かに、日本では物件の耐用年数も短いですし。でも、実は鉄筋コンクリートの躯体は、しっかり防水工事などすれば100年くらいはもちます。例えば、海外にいくと築200〜300年なんて物件がごろごろあります。木造でも築100年なんて物件があります。

しっかり修繕して管理すれば、長くもつんです。

立地はいいが入居付けが難しく、民泊として利用

この物件は犀川沿いなので景色がすごくいいんです。さらに繁華街に近いという、結構いい立地なんです。ですが、実は駐車場が1台分しかないんです。石川県は車文化ですよね。それがネックで入居付けが難しい、、、という物件でした。

それで、解決策として、Airbnb(エアビーアンドビー)という、いわゆる民泊として使うことにしました。民泊として使うには保健所の許可が必要なので、許可をとってある部屋のみ運用しています。これが成功しました。普通に賃貸運用すると1Rの家賃が月7万ほどなのですが、民泊だと、オペレーションや管理委託のコストを引いても、月15万ほど得ることができました。この頃、北陸新幹線が来るというタイミングで、外国人観光客が増えてきたことに目を付けたわけです。

常に勉強して、新しいことに挑戦することが大切!

どんな事業でもそうですが、不動産賃貸業でも、常に新しいことを考えていくのが大事です。不動産投資と言うと、お金を投じてほったらかしというイメージがあると思います。でも、僕は、不動産投資という投資の側面の他に、不動産賃貸業という事業の側面を大事にしなくちゃいけないと思うんですね。事業と考えると、入居をどう高く保つか、もっと高く貸すにはどうするかなど、売り上げを上げる方法を考えなくてはいけません。それで、僕自身、民泊にいち早く取り組んだわけです。

民泊の現状

民泊というものが新しくできて、まだこれから色々と法律も変わっていくことになります。不動産関係の人はやりたいという人が多いです。でもなかなかスピーディーには進みません。それは、一つはホテル業界の人が反対していること。色々な既得権元を持っている人たちのせめぎ合いがあるからです。

しかし、日本全体を見たときに、僕は民泊は進めていかなければいけないものだと思っています。というのも、金沢にしてもそうですが、ホテルが足りないという話をずっと聞いているからです。ホテルが足りないから、せっかく金沢への旅行を考えている外国人観光客の取りこぼしも多いです。さらに、ホテルに泊まったとしても、普通のビジネスホテルで2〜3万円とっているという状況です。また、外国人の好みでいくと、滞在できるキッチンの付いてるような部屋の方が、彼らは嬉しいんですね。ですから、それを叶えることができる民泊の物件が増えていかなくてはいけないと思っています。例えば、もったいない空き家も、改装して民泊用にすれば、社会価値が高まるじゃないですか。

金沢市の民泊協会を設立した

そういう思いがあって、一般社団法人金沢民泊協会という協会を設立しました。僕の知り合いの行政書士に理事長に就いてもらって、僕が専務理事をしています。この協会は、民泊でルールを守らない人を規制して、ちゃんとルールを守りましょう、という業界団体です。さっきも言いましたが法律がどんどん変わっていくので、それを皆さんにお伝えしていくということですね。

 

■金沢市の片町にテナントビルを購入

この物件は、金沢片町の飲食ビル、つまりテナントビルです。繁華街の中の、1本中に入ったところの物件です。

投資内訳

購入価格は6500万円で、今の家賃が1500万円ほどなので、利回りは20%ほどです。

鉄筋コンクリートの物件はしっかりメンテナンスすれば長くもつ

この物件も、築年数は40年以上ですが、鉄筋コンクリートなのできちんとメンテナンスしていくと長くもちます。

ただ、壊れやすい箇所もあり、例えば配管は40年も経てばサビが絶対に出てきます。建物がどんな施工をされているかで、もしかしたらコンクリートを外さないと配管を直せないということもありますが。他には、エレベーターも40年も経てば交換する必要があります。

そういう修繕も考慮して、利回り20%ほど得られるように購入できれば、毎月のキャッシュフローはちゃんと得ることができます。

 

■金沢市にアパートを購入

投資内訳

この物件は、後ほど改装・リフォームの事例として出てきます。

購入価格1000万円で、改装に200万円投入しています。家賃が240万円ほどなので、利回りは20%くらいです。

 

■石川県七尾市にアパートを購入。ボロボロ物件のリノベーションに挑戦する

この物件は、No Imageにしていますが、ものすごく改装に力を入れた物件です。後ほど、リノベーションのお話で出します。

石川県の七尾市の物件で、購入価格は132万円です。1R6戸なので、1戸当たり20万円ほどです。

リノベーションのノウハウを蓄積できた

この物件は、競売で買ったのですが、実はボロボロの物件でした。購入したときには、いたるところサビだらけ、部屋の床に穴が空いている、というような状況でした。なぜ買ったのかというと、改装を色々と試してみたかったからです。このボロボロの物件をどれくらいの値段で直せるか、ということですね。この物件のリノベーションに取り組むことで、自社のノウハウを蓄積することができました。

ボロボロの物件を購入するときは、事前リサーチをしっかりする

競売では物件の中の状況を見ることはできません。なので、建物の躯体が生きているかどうかをちゃんと見る必要があります。この物件でもそうでしたが、現地に見にいくときに、僕のパートナーの建築会社さんの人に一緒について来てもらいました。事前に、どれくらい工事費用がかかるかということをリサーチするためです。そして、改装費用も考慮した上で購入していきます。この物件は、競売でしたが、おそらく誰も入札しないだろうと思ったので、最低売却価格よりちょっと上で入札して、購入することができました。

投資内訳:ボロボロ物件を安く買えて、上手く改装できれば、利回りが高くなる

1室2万5000円で貸しているので、満室家賃で年に200万円ほどです。購入価格+改装で350万円ほどで済んでいるので、満室利回りだと50%くらいになります。

 

2015年の不動産投資成績

コツコツ続けると、だんだん増えてくる!

これを見ていただけたら、段々と増えていっているのがわかると思います。これが重要なポイントです。

最初にコツコツお金を貯める時期は確かに大変です。ですが、それを乗り越えて、物件を一つ買って、またお金を貯めて、また物件を買って、、、ということを続けていくと、回り始めて、どんどん物件を購入していけるようになります。銀行さんもどんどんお金を貸してくれるようになりますし、いい物件情報も集まってくるようになるんです。

 

 

 

不動産投資の実例〜2016年〜

2016年は、

・石川県金沢市に1棟54戸

・石川県金沢市に飲食ビル

・石川県加賀市に温泉旅館

・石川県金沢市にオフィスビル3棟

を購入して、

・石川県金沢市に1LDK12戸

・富山県高岡市にファミリー8戸

を新築しました。

 

■新築の物件

投資内訳

この物件は、30年ローンを組んで、建築費用は1億円ほどです。満室家賃は年に970万円ほどです。利回りは9%後半になりました。

税金について

税金について少しお話しすると、、、。

僕が不動産投資を始めた最初の頃は、僕が個人で物件を購入していました。ですが、その後はほとんど会社で購入しています。でも、この物件は僕が個人で新築したんです。これはまず、個人の方が実はローンが長く組めることがある、ということもありますが。

税金について言うと、個人で5年以上所有した後の1月1日以降に売却すると、長期譲渡所得という税制が使えてお得なんです。この長期譲渡所得だと、売却益(売却価格から購入価格を引いたもの)に対する課税が20%になります。5年未満だと短期譲渡所得になるのですが、約2倍の39%の税金がかかってきます。また、法人で物件を売買すると、所有年数に関わらず、自分の本業と合わせた法人の収益で税金がかかってきます。

ですので、僕が最初の頃に購入して所有していた物件を最近売却していますが、それは長期譲渡所得になっているからなんです。それを売却して、その資産の入れ替えとして、この物件を新築したというわけです。この物件も長く持つ予定ですが、また長期譲渡所得になったタイミングで売却を検討するかもしれません。木造築5年であれば買い手はたくさんいます。

 

■ファミリータイプのマンションを購入

この物件は、ファミリータイプ54戸で、結構大きいです。1階がテナントになっていて、お店が入っています。

この頃になると、物件の購入単価が上がってきています。この物件は2億2000万円で購入しました。

新耐震と旧耐震の変わり目、1981年に注意!

この物件は1981年築なのですが、この1981年築には注意が必要です。この年に、旧耐震から新耐震に法律が改正されたからです。建物が旧耐震か新耐震かによって、費用が大きく変わる可能性があります。なぜなら、旧耐震の場合、耐震工事をする必要があるかもしれないからです。この物件は、ギリギリ新耐震でしたが。

旧耐震の建物の場合、耐震工事をしないとどうなるか。例えば、銀行の融資審査で不利になるということがあります。他にも、住宅やオフィス利用なら大丈夫ですが、ホテルにコンバージョンしようと思うと、耐震工事が必要になって、何千万円というお金がかかります。

投資内訳

ほぼほったらかしですが満室になっている、優秀な物件です。ローン返済後のキャッシュフローが大きくて、年に700〜800万円ほどの手残りがあります。

 

■富山県高岡市にファミリータイプのアパートを新築、、、が、ちょっと失敗

この物件は、富山県高岡市にあります。ファミリータイプの2LDK8戸の新築です。200坪ほどの土地を2000万円で購入して、建てました。

実は、この物件は投資的に言うとちょっと失敗してしまった物件です。

補助金をもらうために追加の工事が必要に、、、余計なコストがかかってしまった

1戸当たり50万円ほど、8戸で400万円ほどの補助金をもらえる予定でした。しかし、そのためには、防音の問題で床と天井の施工のクオリティーを上げなくてはいけないことが後で発覚しました。富山県で新築した物件なので、石川県でパートナーを築いてきた建築業者さんにお願いできなかったことも、原因の一つかなと思います。

投資内訳

とはいえ、満室で埋まっていて、家賃が年に576万円入ってきます。利回りは8%くらいあるので、まあいいかなという感じです。でも、投資としてはあまりよくなかったですね。

 

■片町にビルを購入

このビルは片町にある、飲食ビルです。大通りに面しています。

飲食ビルの注意点

飲食ビルは、普通の住宅やオフィスビルと比べると、利回りが高めじゃないといけません。それは、ほぼ確実に管理会社さんを使う必要があるのと、その管理費用が高くなりやすいからです。

飲食ビルの管理というのは大変で、管理会社さん自体も嫌がるところが多いです。普通の住宅やオフィスビルの管理手数料は家賃の5%ほどです。しかし、片町の飲食ビルだと8%ほど必要になります。しかも、家賃回収が大変なんです。滞納のリスクが、普通の住宅やオフィスビルに比べて高いんですね。

購入のエピソード

この物件は、もう一つ裏通りに面しているビルと2棟まとめて1億円という形で出ていました。写真のビルは大通りに面しているので入居付けはまだ難しくないですが、もう一つの裏通りのビルは難しいでしょう。なので、僕としては、投資的には買っても買わなくてもどちらでもいいかなという物件だったのですが、、、。

これもちょっとしたエピソードがあります。お世話になってる先輩で、片町で飲食店をいくつかやっている方がいます。その方が、自分のビルをほしいと言っていたんですね。当時、その方のお店が入っているビルの家賃が、年間1000万円ほどしていて、正直テナント家賃でそんなに払わなくちゃいけないのがバカらしいと。それで、僕自身は入居付けのしやすい大通りに面しているビルがよかったですが、もう一つの裏通りのビルが空室が多くて、その方がお店を開くのに丁度いいということになりました。

そんなわけで購入した、ということです。

 

■金沢市幸町にガラス張りのビルを購入。シナジービルと名付け、拠点とする。

石川県金沢市に、ガラス張りのビルを購入しました。今、このビルに、僕の会社であるシナジーコンサルティングのオフィスを構えています。

購入価格は1億650万円。全空室の状態で購入しました。バブル期に建てたビルで、建築コストは12億円かかったものだそうです。

投資内訳

今、自社で2フロアほど使っていて、他はオフィスとして貸しています。購入時のローン返済を、貸している家賃でまかなえるので、自社にとってはオフィスコスト0という状況です。

 

■金沢市南町にオフィスビルを購入

金沢市南町に、大きなオフィスビルを購入しました。かなり一等地にあるビルです。最近の話で、まだどことは言えないのですが。

投資内訳

購入価格が2億5000万円。売却してくれたところがそのまま入居してくれて、家賃月300万円で借りてくれます。利回りは14.4%の計算になります。

 

■金沢市にビルを購入

もう一つ、これもまだ言えませんが、金沢市にオフィスビルを購入しました。

購入価格は2000万円です。

2016年の不動産投資成績

購入金額の合計は10億7000万円です。来年から家賃が入るものを除くと年間家賃が1億6000万円ほどに、加えると2億円超になります。利回りは15%超という計算になります。

このように、どんどん買う量が増えていくというのがお分かりだと思います。最初に物件を買うのは難しいですが、少しずつ買って、キャッシュフローを得てお金を貯めて、それを再投資していく、、、これを繰り返していくと、どんどん良くなっていきます。

そのために大切なのは、最初の頃に変な物件に手を出さないこと。しっかりと我慢して見極めて、ホームランを打てるボールだけ打つ、ということが重要です。

 

 

 

いったん自己紹介は終わりまして、、、

 

次に、序章「お金を貯める」というところから入ります。

 

 

次へ→入門編② 序章「お金がなきゃ始まらない!元手をどう貯めるか?」

 

北陸不動産投資支援会のYoutubeチャンネルもぜひご覧下さい!→http://bit.ly/2kbUqMc

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コメント

  1. 岩崎吉宏 より:

    私は60歳になる定年退職して、ラオスのビエンチャン日本人補修校で教員を今年度から始めました。退金が1000万円、7月から年金が17万円くらい、補習校が月額700ドルくらいの収入、資産しかありません。支出が補習校の給与で収まる状態です。この状態から不動産投資を始められるのか、できるときに勉強だけでもしておけばいいのかと思っているところです。お仲間の端にでも入れていただいて教えていただくとありがたいです。

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