2017/02/06

入門編② 序章「お金がなきゃ始まらない!元手をどう貯めるか?」

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2016年12月に開催しました、不動産投資塾の入門編です。不動産投資について基礎から学べる内容です。全8回に渡って公開いたします。

あなたはこれから不動産投資を始めようという方でしょうか?でしたら、ぜひこの記事からご覧下さい。全て見終わる頃には、不動産投資の基礎から、絶対に外せない重要なポイントまで、しっかりと把握できるでしょう。

不動産投資は、どうしても学び始めでつまづきやすいのが、皆さんの悩みです。ご自分で本を買って読もうにも、どの本を読んだらいいかということから悩みますよね。また、実際読み始めてみたはいいけど、専門的な言葉や内容が多くて、理解するのも一苦労、とよくお聞きします。

ぜひ、まずこの動画と記事をご覧になってみてください。不動産投資の基礎の書籍にして、1、2冊分のボリュームの内容をわかりやすくまとめています。

動画と記事を合わせてご覧いただけると、より理解が進むと思います。ですが、お時間のない方は、セミナー内容をわかりやすくまとめた記事の方をざっと読んでみてください。全体の内容を把握していただけると思います。

数字が苦手、法律なんて知らない、難しい話はわからない、、、。大丈夫です、最初は誰だってあなたと同じです。もし、一通り動画や記事に目を通して、よくわからなければ、2回、3回と繰り返してみてください。そうすれば、不動産投資の雰囲気に慣れることができます。数字の話、法律の話、土地の話、物件の話、、、細かく理解するのは後でいいのです。一番スムーズに学んでいただくには、何事もそうですが、まずはその世界に慣れて、あなたのハードルを下げること。

この動画、記事を何度も繰り返し目を通してみてください。

その後に、書店で売られている不動産投資関連の書籍もどんどん読んでみてください。ストレスなく理解できるようになっていると思います。

 

動画はこちら↓

 

 

 

お金がなきゃ始まらない!元手をどう貯めるか?

 

「お金が貯まる方程式」

「お金が貯まる方程式」というものがあります。

1年間に貯まるお金の量は、

・収入から支出を引いたもの

・資産に運用利回りをかけたもの

この二つを足したものだ、ということです。

 

シミュレーションしてみよう

 

資産を10%で運用するとどうなるか?シミュレーションしてみると、、、

例えば、年収300万円でずっと変わらない人がいるとします。この人は、毎年支出を200万円で済ませました。そして、残った100万円を毎年10%で運用し続けました。

これは、僕自身が新卒で働いた1年目と同じような状況です。

右の表を見てみてください。

●1年目:労働で300万円もらい、200万円で生活します。すると、残った100万円を貯金することができます。1年目は資産は0円なので、10%で運用しても0のままですね。よって、1年目に「1年間に貯まるお金」は100万円となります。

●2年目:同じく、労働で300万円もらい、200万円で生活します。残った100万円を貯金します。ですが、この年に、1年目に貯金した100万円を資産として、10%で運用します。すると、2年目の終わりには、資産の100万円から、その10%の10万円が生まれることになります。つまり、2年目に「1年間に貯まるお金」は、労働収入と生活支出の差の100万円と、資産運用から得た10万円の合計の、110万円となります。よって、2年目の最終的な貯金額は、1年目の100万円と、2年目の110万円の合計の、210万円となります。

●3年目:労働で300万円もらい、200万円で生活します。残った100万円を貯金します。ここまではいつもと同じです。では資産運用はどうでしょうか?2年目の最終的な貯金額は、210万円でしたよね。なので、3年目はこの210万円を10%で運用することになります。すると、210万円の10%の21万円が生まれます。つまり、3年目に「1年間に貯まるお金」は、労働収入と生活支出の差の100万円と、資産運用から得た21万円の合計の、121万円となります。よって、3年目の最終的な貯金額は、2年目の最終的な貯金額の210万円と、3年目の121万円の合計の、331万円となります。

このように、労働収入からの貯金額は100万円で変わりません。しかし、資産運用から得るお金がだんだんと増えていくのがお分かりだと思います。

じゃあ、これを30年続けたらどうなるでしょうか?

ここで、ちょっと考えてみていただきたいのです。このように10%の資産運用を続けていくと、30年後の最終的な貯金額はどれくらいになっていると思いますか?

まず、30年間、毎年労働から100万円貯金しています。なので、100万円×30年=3000万円は絶対に貯まっていますよね。では、だんだんと増えていく運用から生まれるお金も合わせることで、どのようになるでしょうか。

答えは、、、1億6000万円は貯金できることになります

結構すごいと思いませんか?

資産から生まれたお金は、1億6000万円から、3000万円を引いた、1億3000万円ほどになります。年収300万円で、毎年100万円しか貯金できなくても、資産運用をしていくと、これだけの大金を貯金できることになるんですね。単純に貯金していくのと、資産運用してお金を得るのとでは、大きな差ができるということを感じていただけると思います。

確かに、銀行などの預金では、10%の利回りで運用なんてできないと思われるかもしれません。ですが、不動産投資でいう10%の利回りは夢ではなく、実現可能なんです。前回の記事で僕の不動産投資歴をお話ししましたよね。利回り10%どころか、15%ほどあったことを覚えているでしょうか。

しかももっとすごいのが、不動産投資のお金をほとんど銀行に融資してもらった場合です。このとき、自分の手元から出すお金はほとんどありません。つまり、自己資金の運用利回りを考えると、とんでもなく大きくなるということです。最近の僕がまさしくこの状態です。ほぼ全ての投資金を銀行に借りているので、僕の自己資金の投資利回りは、無限大に近付いていっています。

 

資産を運用すると、指数関数的に増えていく

右のグラフを見てみてください。棒グラフが、毎年貯まるお金を表していて、青色は労働で貯めたお金、赤色は資産運用から貯めたお金を示しています。青色の労働で貯めたお金は、ずっと100万円のまま変わりません。ですが、赤色の資産運用から貯めたお金は、年が経つごとに段々と大きくなっていくのが分かると思います。30年目には、資産運用だけで1500万円くらい貯まっていることが分かりますね。

そして、30年後に貯まるお金というのは、この棒グラフの全部を足したものになります。全部足すと、1億6000万円くらいになる、ということです。

投資家ウォーレン・バフェットは、「複利の効果×長生き」で資産を4兆円貯めた

アメリカ人の非常に有名な投資家で、ウォーレン・バフェットさんという方がいます。今から10年ほど前、ビル・ゲイツさんが4〜5兆円持っていて世界一のお金持ちだったときに、このウォーレン・バフェットさんは4兆円ほど持っていて、世界2位のお金持ちでした。

富を築くのに多いパターンとして、まず自分で会社を作って、会社を大きくするというものがあります。ビル・ゲイツさんはこのパターンですね。

他に多いパターンが、不動産投資や株式投資などの、投資です。そして、このウォーレン・バフェットさんは、株式投資で富を築いた方なんです。

ウォーレン・バフェットさんは、小さい頃からずっと投資をしていて、80歳の時点で4兆円ありました。どこからカウントしているかは分かりませんが、この人の生涯リターンは、年率24%ほどだと言われています。つまり、年間24%くらいの利回りを、恐らくですが20歳頃から60年間投資をしたら、80歳のときに4兆円ほどのお金ができるということになります。

ですが、実は、株式投資でそれだけの財産を築ける人はなかなかいません。株式投資で運用利回り24%を続けるのは、驚異的なことなんです。それは、大きなお金を運用すると、自分が株を買ったせいでその株価を上げてしまう、というような問題が起きるからです。そのようなロスが大きくなるので、非常に難しいことなんです。

ただ、ここで言いたいことは何かというと、投資をするときに重要なのは「時間の効果」だということです。実際、このウォーレン・バフェットさんも、若い頃から60年間投資をし続けたからこそ、80歳で4兆円も貯めることができたのです。ここで、「時間の効果」が大きいということをもっと感じてもらうために、一つ例を考えてみましょう。

例えば、この人があと20年、100歳まで生きたとするとどうなるでしょうか?計算を簡単にするために、年に20%の利回りとして考えてみましょう。20%の利回りだと、4年間の運用で元金の2倍超になります。20年なら、4年のサイクルが5回。つまり、元金の2倍超という計算を5回できることになります。計算すると、4兆円×2×2×2×2×2=128兆円。もし、ウォーレン・バフェットさんが、同じ利回りで資産運用しながら100歳まで生きていたら、128兆円以上のお金を持っていたことになるわけです。

「時間の効果」が大きいということを実感していただけると思います。

「お金が貯まる方程式」を知っているから、下積みを頑張れる!

さっきと同じですが、右のグラフを見てください。ここまでお話ししてきたように、「お金が貯まる方程式」を実践すると、このグラフのようにお金が増えていきます。ここでもう一つ知っておいてほしいことがあります。それは、「お金が貯まる方程式」を知っているからこそ、下積みを頑張れるということです。

このグラフを一見すると、資産運用の赤いグラフは段々と大きく伸びていきます。ですが、はじめの頃はどうしても下積みの時期が続きます。この時期は、一所懸命貯金をしたりと、なかなか辛い時期です。でも、こういうものだと知っていると、覚悟ができます。はじめは辛くても、段々と良くなっていくからです。

利回りを上げるのは難しいですが、はじめの頃の貯金額を大きくすれば、下積み時代をぎゅっと圧縮することもできます。最初に頑張れば、将来的に良くなるんだということを知っていれば、下積み時代を頑張れるというのは、こういうことです。

僕自身、物件の購入が加速度的に良くなっていくというのをお見せしましたよね。2012〜2013年は、2000万円くらいの購入金額でした。でも、2015年には2億8000万円、2016年には10億7000万円というように、増えていきました。

段々と物件を購入する量が増えていきますし、段々とキャッシュフローも増やしていくことができます。

 

資産を1%で運用するとどうなるか?さっきと比べると、、、

もう一つ、シミュレーションを考えてみましょう。

今度は、労働から1年間に500万円貯めたけど、年率1%でしか運用できなかった、という人の場合です。

この場合は、右のグラフのようになります。実は、この場合も同じく30年で1億6000万円くらい貯まります。でも、労働から1億5000万円貯めて、資産運用からは1000万円しか貯まっていません。

 

ここで、1年間に100万円貯めて、年率10%で運用した人のグラフと比べてみましょう。30年間で貯まるお金はどちらも同じです。しかし、赤いグラフを見比べていただければ差は歴然ですね。。年率10%で運用している方が、この後圧倒的に追い抜いてしまいます。

つまり、しっかりと資産運用するということが大切です。

 

 

 

 

不動産投資を始める前にしなくちゃいけない大事なことは、「お金の勉強」と「下積みの期間」

まとめると、不動産投資を始める前に大切なのは、

●お金の勉強

●下積みの期間

です。

お金の勉強、投資の勉強をしっかりとして、お金をどうやって働かせるかということを学んでください。不動産投資は、しっかり勉強すれば、運用利回りを上げることが可能です。

また、下積みの期間に、お金を頑張って貯めてください。

このシミュレーションは、誰でもできますというくらいのものなので、頑張ればもっと早く達成することができると思います。

 

 

お金の貯まる考え方、貯まらない考え方

次に、特に下積みの期間に大切な「お金を貯めるための考え方」についてお話しします。

●「お金の貯まらない考え方」

●「お金の貯まる考え方」

の2つがあります。

 

お金の貯まらない人は「余ったお金を貯めよう」と考える

「お金の貯まらない考え方」とは、「給料をもらって、余ったお金を貯めておこう」という考え方です。

これでは、余るわけがありません。例えば、「今、月収25万円だから貯金できない。月収30万円になったら貯金できるのにな。」と考えている人がいるとします。こういう考え方の人は、いざ月収が30万円になっても、絶対に30万円使ってしまって、貯金できません。

お金を貯めれない人というのは、あったらあるだけ使ってしまうんですね。

 

 

お金の貯まる人は「余ったお金を使おう」と考える

では、「お金の貯まる考え方」はどうでしょうか。それは、「給料をもらって、先に貯めたい分を引こう。残った分で生活しよう」という考え方です。面白いもので、「お金がこれくらいしかない」となったら、生活はできるんですね。

例えば、月収20万円の人が、5万円を先に貯金して、残りの15万円で生活しようと思ったら、できると思いませんか?昔テレビのバラエティー番組で流行った「1ヶ月1万円生活」というのもありました。どこまで切り詰めるかにもよりますが、これだけしかお金がないから生活できない、ということはありません。僕自身も、新卒の月収20万円の頃、半分の10万円を貯金しました。

確かに、もの凄く意思の固い人なら、「お金の貯まらない考え方」でも貯金できるでしょう。ですが、そこは意思の力を使うのではなく、仕組みとして「お金の貯まる考え方」をした方がいいと思います。給料の何割かを貯金する、というように、自分の仕組みを作りましょう。

 

お金の貯まらない人は、給料が増えても貯まらない、、、それどころか、危険

ちなみに、「お金の貯まらない考え方」の人が、給料が増えると危険です。

それは、生活レベルを上げるのは簡単ですが、一度上げた生活レベルを下げるのはもの凄く苦痛を伴うものだからです。生活レベルは上げない方がいいです。

例えば、月収25万円の人が月収30万円になったらどうなるでしょうか。今までよりちょっといいスーツを着てみたり、ちょっといいランチを食べてみたりするでしょう。じゃあ、月収50万円になったらどうでしょう。電車はグリーン車かなとか、飛行機はビジネスクラスかな、というふうに考えるでしょう。

このように、生活レベルを上げると、その一時は幸せを感じます。でも、人間は慣れる生き物です。生活レベルを上げても、その生活をしていれば、遅かれ早かれ慣れてしまいます。そして、そこにはもはや幸せは感じられないんですね。新しい幸せを得るためには、さらにお金をかける必要があります。こういうことを繰り返せば、支出に際限はありません。しかも、一度上げた生活レベルを下げるのは、もの凄く苦痛を伴います。後戻りはなかなかできません。

 

結局、25万円の生活をずっとしていても、50万円の生活をずっとしていても、感じる幸福度は変わらないということです。

アメリカの有名な研究では、所得と幸福度の関係は約750万円まで

アメリカで所得と幸福度の相関関係を調べた有名な研究があります。あなたもご存知ではないでしょうか。

働いている人を対象とした研究ですが、それによると、所得が上がって幸福度も上がるのは、7万5000ドル(役750万円)までということです。確かに、750万円以上稼ごうと思うとめちゃくちゃ激務なので、それで幸せを感じられないということもあるかもしれません。ですが、所得と幸福度のこの関係は不労所得についても同じです。単純に言っても、お金があるだけじゃ段々と幸せを感じることができなくなってくるというのはお分かりいただけると思います。

ですので、やはり生活レベルは上げない方がいいんですね。

 

 

お金の貯まらない人は、何にお金を使ったか分からない、、、家計簿を付けよう!

もう一つ、お金の貯まらない人の大きな特徴があります。それは、使途不明金が多いということです。

貯金するのが苦手な人に聞いてみてください。「何に使ったか分からない。使ってないはずなんだけど、貯まらないな」という人が結構います。

これは例えるならダイエットと同じです。僕はダイエットはできないのですが、、、。「そんなに食べてないんだけどな」と思っていても、一日中自分を撮影したビデオを見てみれば、恐らくたくさん間食しているんです。僕もそうです。

でも、「食べてないのに太っちゃう」ことはありませんし、「使ってないのにお金が減っちゃう」ということもありません。お金の貯まらない人は、どこかで使ってしまっています。

なので、使途不明金を把握するために、ぜひ家計簿をつけましょう。何にお金を使っているかを知るだけで、かなり貯金しやすくなります。1円単位でつける必要はありません。僕もそうですが、スマホアプリの便利で簡単なものを使えばいいです。

僕の場合は、自分の服とかは全然買いません。そういう生活レベルは上げないようにしています。でも、ケチケチしているわけではありません。人と食事に行って奢ったり、誰かにプレゼントしたり、といった交際費には制限を設けていません。また、自分の勉強のための書籍代にも制限を設けていません。書籍代に関して言えば、新卒月収20万円の半分の10万円を貯金していた頃も、月に3万円は使っていました。

このように、

●何にお金を使っているか把握すること

●何にお金を使うか、メリハリをつけること

が大切だと思います。

 

 

 

まだまだお金についての話しはたくさんありますが、、、。

次から本題の不動産投資について、細かい内容を話していきます。

 

 

次へ→入門編③ 第1章「『不動産投資』ってつまり何なのか?」

 

 

北陸不動産投資支援会のYoutubeチャンネルもぜひご覧下さい!→http://bit.ly/2kbUqMc

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