2017/02/08

入門編④ 第2章「投資の判断基準はどうすべきか?あなた自身のスタンスを考える」

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2016年12月に開催しました、不動産投資塾の入門編です。不動産投資について基礎から学べる内容です。全8回に渡って公開いたします。

あなたはこれから不動産投資を始めようという方でしょうか?でしたら、ぜひこの記事からご覧下さい。全て見終わる頃には、不動産投資の基礎から、絶対に外せない重要なポイントまで、しっかりと把握できるでしょう。

不動産投資は、どうしても学び始めでつまづきやすいのが、皆さんの悩みです。ご自分で本を買って読もうにも、どの本を読んだらいいかということから悩みますよね。また、実際読み始めてみたはいいけど、専門的な言葉や内容が多くて、理解するのも一苦労、とよくお聞きします。

ぜひ、まずこの動画と記事をご覧になってみてください。不動産投資の基礎の書籍にして、1、2冊分のボリュームの内容をわかりやすくまとめています。

動画と記事を合わせてご覧いただけると、より理解が進むと思います。ですが、お時間のない方は、セミナー内容をわかりやすくまとめた記事の方をざっと読んでみてください。全体の内容を把握していただけると思います。

数字が苦手、法律なんて知らない、難しい話はわからない、、、。大丈夫です、最初は誰だってあなたと同じです。もし、一通り動画や記事に目を通して、よくわからなければ、2回、3回と繰り返してみてください。そうすれば、不動産投資の雰囲気に慣れることができます。数字の話、法律の話、土地の話、物件の話、、、細かく理解するのは後でいいのです。一番スムーズに学んでいただくには、何事もそうですが、まずはその世界に慣れて、あなたのハードルを下げること。

この動画、記事を何度も繰り返し目を通してみてください。

その後に、書店で売られている不動産投資関連の書籍もどんどん読んでみてください。ストレスなく理解できるようになっていると思います。

 

動画はこちら↓

 

 

 

投資スタンスを決める

 

それでは、第2章、「投資スタンスを決める」というテーマでお話ししていきます。

 

投資スタンスを比較して考える

不動産投資とひとくくりに言っても、実際には色々なやり方があります。それぞれのやり方で成功している人がいるので、こうやったら成功しますよというものではないんですね。ここでは、その色々なやり方を見ていきます。

 

著名な不動産投資家

著名な不動産投資家の方々を見ても、色々なやり方で成功している人がいます。

金森重樹さんという方は、地方で融資期間の長いフルローンで物件を購入している方です。

藤山勇司さんという方は、サラリーマン投資家の走りのような方です。僕が不動産投資を始めた頃にたくさん本を書かれてました。競売で物件を買ったり、自分でリフォームをしたりしている方です。

加藤ひろゆきさんという方は、ちょっと特徴的です。すごいボロボロの一戸建てを、指値をして何十万円という安い値段で買います。「鬼の指値」という言葉はここから来ています。もうタダでもいいわみたいな物件を、例えば300万円の物件を50万円に値切って買うという人です。そういう物件をリフォームして、入居を埋めるということをしています。

NSX松田さんという方は、セルフリフォームを地方でやっている方です。リフォームの教材も売っています。

このように、不動産投資の本を読んでいけば、いろんなやり方で成功している人がいます。ぜひ、色々な本を読んで勉強してもらえればと思います。

いろいろな投資方法

投資方法にはどんなものがあるか、順番に見ていきましょう。

 

①「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」

●インカムゲインとは、月々入ってくる収入のことです。

●キャピタルゲインとは、購入と売却の差額、つまり売却益のことです。

インカムゲインを狙っている人は、物件を保有して家賃収入を得るという投資スタンスをとります。キャピタルゲインを狙っている人は、不動産価格の値上がりを見越して、売却益を得るという投資スタンスをとります。

 

②「資産価値重視」v.s.「収益性重視」

資産価値を重視する人と、収益性を重視する人がいます。ですが、この物件は資産価値重視、というふうに明確に分かれるものでもありません。理想的なのは、一つの物件に両方あることです。ですが、なかなかそういう物件はありません。

●資産価値重視というのは、将来に渡って資産価値の安定した不動産を保有するスタンスです。

●収益性重視というのは、利回りが高い物件というのを優先するスタンスです。

両方そろっている物件がなかなかないというのは、例えば、利回りが高い物件というのは資産価値が低い傾向にあるんです。逆に、利回りが低い物件は資産価値が高い傾向にあります。

 

 

③「新築」v.s.「中古」v.s.「ボロ」

新築か、中古か、ボロか。これも人によります。

僕の場合は、色々な方法を試してみたいというのもあり、全部やってみました。最初は中古から始まりましたが、新築にもボロにも取り組んでいます。

 

 

 

 

 

④「一棟買い」v.s.「区分買い」

一棟で買うか、区分所有で買うかです。

特徴は、一棟ものだと価格自体が高くなるということです。ですが、自由に色々と決めることができます。例えば、管理会社をどこにするか、清掃はどうするか、外壁をいつ塗るか、こういったことを自分で決めることができます。

逆に、区分所有は、価格自体は低いですが、自由に決められることが少なくなります。

また、一棟と区分を比べると、一棟ものの購入の方が、お金を借りやすいです。これは、区分所有は銀行になかなか資産価値を見てもらえないからです。

出口戦略というのは、自分がその不動産を手放すときの戦略です。例えば、売却する、長期間保有して家賃から借金分のお金を回収する、壊して更地として宅地分譲する、といった方法があります。一棟ものの場合は、この出口戦略の選択肢が多くなります。区分所有だと、自分の判断でできることが少なくなります。

 

⑤「鉄筋コンクリート(RC)」v.s.「鉄骨」v.s.「木造」

 

鉄筋コンクリートか、鉄骨か、木造かというのは、まず法定耐用年数の違いがあります。

●法定耐用年数というのは、年数が経って建物の資産価値が落ちていく、法律の基準です。鉄筋コンクリートは47年、木造は22年です。鉄骨は、軽量鉄骨・重量鉄骨という区分で耐用年数が変わるので、鉄筋コンクリートと木造の中間くらいと思ってください。例えば、耐用年数22年の木造の建物だと、新築から11年たつと、資産価値が半分になる、ということです。

鉄筋コンクリートの特徴としては、購入価格は高くなりますが、その分資産価値は高くなります。資産価値が高いので、ローンの期間を長くとれます。ですが、構造上、修繕や解体の費用が高くなります。

木造の特徴としては、購入価格は安くなりますが、その分資産価値は低くなります。資産価値が低いので、ローンの期間は短くなりがちです。ですが、構造上、解体費用は安くなります。

鉄骨は、この点についても、鉄筋コンクリートと木造の中間くらいと考えてください。

 

 

 

⑥「都心」v.s.「地方」

都心で買うか、地方で買うか、です。

都心で買うときの特徴としては、まず価格が高いので利回りが低くなる傾向にあります。ですが、資産価値は維持されやすいというメリットもあります。これは、人口動態によって不動産価格がある程度決まってくるからです。都心部は人口が増えていくので、資産価値は下落しにくいと言えます。日本の首都圏近郊は、およそ3600万人くらいの人口を抱えています。東京、横浜、埼玉、千葉まで入れたエリアで見ると、世界的に見てもかなり大きな経済圏が成り立っているんですね。

 

一方、地方で買うと、収益性は高くありません。利回りは高くなりますが、人口が減っていくので、空室のリスクがあるエリアも多いです。地方で買うなら、人口が減らないエリアを見るのが一つ大事なポイントです。

人口動態はインターネットで調べればすぐにわかります。人口推計というのが市町村ごとに出て来ます。例えば、石川県の能登半島では人口がすごく減少していきます。ですが、野々市市や能美市では、人口が増えていくんですね。金沢市は、若干減少していきます。つまり、石川県の中では、能登半島から金沢に人が流れてきていて、でも日本全体で見れば、石川県から東京へと人口が流れてく、というわけです。

他にも、沖縄県や滋賀県は人口が増えていったりします。人口動態を調べてみてください。

 

⑦「ほったらかし」v.s.「自主管理」v.s.「セルフリフォーム」

ほったらかしでやるのか、自分で管理してやるのか、自分でコストをかけずにリフォームするのか、ということです。

ほったらかしでやるというのは、完全にほったらかすということではありません。それはダメ大家さんです。大切なのは、ほったらかしにできるような仕組みを作るということです。人に任せておけるような仕組みをはじめに構築できると、ほったらかしても上手く回っていく、ということですね。

僕もほったらかしの仕組みを作っています。僕の不動産投資は、今は会社規模でやっています。

まず購入に関しては、今はもう実際に僕が物件を一個一個見にいくということはしません。一番弟子の出口君やその他のメンバーがある程度分析までしてくれます。そうやってスクリーニングしてもらった上で、面白そうな物件だけ見ています。それで価格交渉したりして、購入するわけです。

管理に関しては、一人でできるものではありません。リフォーム業者さんや管理業者さんと、しっかりとした関係を築いていくのが大切です。例えば、サラリーマン大家さんでやる場合だと、多くの場合は管理業者さんにお願いするのが必要になります。管理会社さんは、家賃回収や、入居者さんのトラブルに対応してくれます。もし頼んでいないと、自分で見にいったり、工事の手配をしたりしなくてはいけません。

自主管理は、例えば、大家さんが自分の家の隣の空いている土地にアパートを建てた、というようなパターンが多いです。管理費用分のお金は残りやすいですね。

セルフリフォームは、自分で工事までやってしまうというものですね。

 

⑧「地元」v.s.「遠隔」

地元でやるか、遠隔地でやるかです。

僕の場合は地元の物件を買っています。それは、地元の方が情報が集まりやすかったり、土地勘があったりするからです。管理自体も近くにいる方がやりやすいですしね。

 

僕の大家さん仲間で、遠隔でやっている人もいます。例えば、物件は千葉県に持っていますが、本人は東南アジアをぐるぐる回っていて、日本にほとんど帰ってこないという。日本の管理会社と、全部メールやファックスでやり取りしています。その人の考え方としては、日本で得た収入で生活費の安いところで暮らしたら、お金が残って自由だということです。面白いですよね。

 

このように、自分でやり方を改善して、海外にいても遠隔でできる仕組みを作っている人もいます。

 

自分の強みから投資スタンスを考える

次に、自分の強みから投資スタンスを考える、というお話しをします。

不動産投資に必要な能力を、7つ挙げました。順番に見ていきましょう。

 

①コミュニケーション力

まず、コミュニケーション力は必須です。物件をインターネットで探すという方法もありますが、いい物件情報は人からももらえます。人間関係を作るのは大切なことです。また、管理会社さんやその他の業者さんといい関係を築くためにも必要です。

賃貸経営をするのは、さっきもお話ししたように、一人じゃできません。チームを作るのが必要なので、コミュニケーションスキルは大切です。

 

②分析力

分析力は、先ほどお話しした3つの力でも登場しましたよね。購入するときにできるだけ詳細な分析ができるということが重要です。その物件を、人がこう言ってるからとかではなく、自分ならいくらで買うのか、ということを明確に算定できると非常にいいです。

例えば競売で物件を購入するときに有効です。競売のときは他の人がいくらで入札してくるかという予測と合わせて、自分だったらこの価格ならいい買い物だという基準を持つことが必要です。この価格で買えばちゃんとキャッシュフローが回るとか、資産価値がこれだけあるとか、そういうことをちゃんと分析できると、自信を持っていい買い物ができるようになります。

 

③交渉力

 

交渉力は、物件を購入するときにどうやって安く買うかということですね。相手の状況を把握するというのが大事なポイントになります。例えば、その物件が1年くらい売りに出ているのなら、売却が厳しいんだろうなと推測して、思い切って値切ってみたりできます。

交渉力は、経験によって磨かれていくものです。僕の場合は、サラリーマン時代にM&Aで会社の売買の仲介をすることで、一番磨かれたと思います。

 

④融資属性

 

これは前の章で少しお話ししましたよね。融資属性は、銀行からお金を借りるときに、自分にどれだけの信頼があるかという基準になります。

公務員が一番高く、次に一部上場企業の社員、そして中小企業のサラリーマンと続きます。主婦や無職の人は、なかなか融資属性は低くなってしまいます。

意外なのが、自営業や会社経営の人というのも融資属性は低めなんです。業績次第にもよりますが、社長さんより、サラリーマンの方がお金は借りやすいんです。例えば、年収が同じ社長さんとサラリーマンの人がいるとすると、銀行はサラリーマンの方がちゃんとお金を返してくれると評価します。

ちなみに、独身より、結婚して共働きの方が、融資に有利です。

 

⑤集客力

 

集客力というのは、入居をどうやってつけるかというときに必要になります。この力はものすごく必要です。

 

 

 

 

 

⑥マネジメント

マネジメントというのは、管理会社や工事業者との関係作りですね。さっきもお話ししましたが、自分で全部やるのは難しいです。なので、自分は何をやって、プロに何を任せるのか、ということを考える必要があります。

例えば、僕もはじめの頃、クッションフロアを床に貼るという施工を自分でやってみたことがあります。でも、すごく時間がかかりましたし、糊付けするときに滑ったり、糊で汚れたりして大変でした。価格はプロに頼む半額くらいでできましたが、施工は比べものにならないほど荒いです。そういうわけで、僕はもう自分ではやらないことにしました。

自分の時間をどこに使うのかということも合わせて考えるといいと思います。

 

⑦リフォーム

リフォームも、自分でやって成功している著名投資家もいますし、全くやらない大家さんもいます。

僕は自分ではやらず、業者さんにお願いしています。もっと言うと、デザインさえしません。僕は自分にデザインのセンスがないことが分かっているので、社内のデザインのできる人が考えたものを、そのまま採用します。僕が見るのはコストと、その効果だけです。

 

ただ、投資のはじめの頃、お金を貯めていく時期に関しては、経費をグッと節約できるので、いいかもしれません。例えば、壁紙を変えるとき、業者に頼むと1平米あたり800〜1000円しますが、自分でやるなら材料費だけなので、150〜200円で済みます。

リフォームが好きだ、という人もいるので、そういう人は強みだと思います。

 

自分の得意なことは自分でやる。苦手なことは人に任せる。

ここまで、不動産投資について、自分の強みという点から見てきました。

ちょっと僕の場合をご紹介すると、僕が好きで得意なのは、分析なんです。どれくらい好きかというと、例えば、毎月、競売の物件閲覧開始日の朝になると、新しく競売に出てきた物件をインターネットで見ることができるんです。それが楽しみで仕方ないんですね。前日の夜は、言ったらジャンプの発売日くらいワクワクドキドキしながら寝て、すごく早起きして見るんです。それで、新しく出た物件を分析していくんですね。

 

不動産投資をやっていくうちに、自分が何が好きで何が得意なのかということが、段々と分かってきます。得意なこと好きなことは自分でやればいいですし、苦手なことや他の人の方が上手くできることは、どんどん任せればいいんです。

 

投資スタンスは最初に決めなくていい

 

たくさんの物件を見ていきながら、自分のストライクを見極める

投資スタンスは、最初にこれだというふうに決める必要はありません。勉強したり実際に進めていくうちに、段々と決めていけばいいです。自分の中のストライクな物件を見極めていってください。

そのために大切なのは、たくさんの物件を見ることです。たくさんの物件を、本当に自分が買うつもりで見てください。実際に分析したり、問い合わせたりしてください。確かに買ってみないと分からないこともあります。ですが、そういうことをしていくと、自分の中のストライクな物件が、より具体的に見えてくると思います。

 

河上の強み・弱み

僕の強み・弱みをお話ししたいと思います。参考にしてみてください。

 

借金の心理的ストレスがない

まず、僕は借金をすることによる心理的なストレスが全くないんです。これは一つの特徴かなと思います。というのも、借金を返せる返せないではなく、借金をしている状態そのものがどうしても嫌な人というのが、結構いるんです。

僕は、いい物件があって、銀行が貸してくれるのであれば、1億円でも10億円でも、100億円でも借金して買います。特に、これだけの借金を抱えているんだというストレスは感じないんですね。

 

 

分析が好きで、自信がある

さっきもお話ししたように、分析がものすごく好きで、その制度に自信があります。人がこうだと言っても、左右されません。自分がこれでいけると思えば買います。

 

交渉力に自信がある

これもさっきお話ししましたよね。交渉というのは、相手の状況を考えるのが大切なのですが、僕はこれが得意かなと思っています。交渉するのは、物件の購入価格だけではありません。リフォーム業者さんや工事業者さんとの施工料金の交渉もします。

例えば、外壁塗装の業者さん。実は、僕はものすごく安い値段でやってもらっているんですね。なぜ可能かというと、外壁塗装屋さんの状況をよく考えて、お互いにとっていい条件を提案しているからです。外壁塗装屋さんの状況としては、仕事がないと職人さんを遊ばせてしまうことになるわけで、それが一番もったいない状態なんです。一方、外壁塗装というのは、明日絶対にやらなきゃいけないというものでもありません。そろそろやろうかな、というものです。そういうわけで、僕が提案しているのは、外壁塗装屋さんがなかなか仕事が取れないときに、僕の物件の施工で職人さんを遊ばせないようにしたらどうか、ということなんですね。この条件で、僕は、ほとんど原価に近いくらいの安い値段で施工してもらっています。

このように、相手の状況を考えるというのが、一つのコツです。

リアルネットワークによる入居付け

僕の場合、facebookの友達がたくさんいて、投稿で物件の情報を見てもらうことができます。また、たくさんの人とお会いする機会もあって、名刺にも、不動産賃貸業をしているということを書いています。実は、これらによって、入居付けを決めるのが結構助かっているんですね。

 

新しい発想

これは、入居付けの取り組みや、リノベーションなどです。

例えば、入居付けの取り組みとして、工大生にセルフリフォームをしてもらう企画をしたのをご紹介しましたね。他には、アパートの名前を考えるときに、facebookでネーミング募集をしました。ちょっと面白い企画ですし、シェアしてもらいやすいので、アパートの宣伝にもなります。それで入居が決まるということもありました。

このように、発想次第では、不動産投資はやれることがたくさんあります。

 

セルフリフォーム、細かいことは苦手

今度は、苦手なことです。さっきもお話ししたように、まず、セルフリフォームは苦手です。

あと、実は細かいことも苦手なんです。例えば、書類管理をするとめちゃくちゃにして無くしてしまうとか、何が終わって、次いつ更新されるのかとか、そういうことを管理するのが苦手です。多くの物件があるので、書類が来ても、どの物件かなんて分からないんですね。

なので、自分の苦手なこういうところは、社内の人に任せることにしました。今は自分ではほとんどやっていないです。

 

以上、「投資スタンスを決める」というお話でした。

 

 

次へ→入門編⑤ 第3章「物件を探す心構え・基本から、具体的評価ポイントまで知る」

 

 

北陸不動産投資支援会のYoutubeチャンネルもぜひご覧下さい!→http://bit.ly/2kbUqMc

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