2017/02/11

入門編⑦ 第5章「購入で失敗はできない…。これだけは注意すべきポイントまとめ」

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2016年12月に開催しました、不動産投資塾の入門編です。不動産投資について基礎から学べる内容です。全8回に渡って公開いたします。

あなたはこれから不動産投資を始めようという方でしょうか?でしたら、ぜひこの記事からご覧下さい。全て見終わる頃には、不動産投資の基礎から、絶対に外せない重要なポイントまで、しっかりと把握できるでしょう。

不動産投資は、どうしても学び始めでつまづきやすいのが、皆さんの悩みです。ご自分で本を買って読もうにも、どの本を読んだらいいかということから悩みますよね。また、実際読み始めてみたはいいけど、専門的な言葉や内容が多くて、理解するのも一苦労、とよくお聞きします。

ぜひ、まずこの動画と記事をご覧になってみてください。不動産投資の基礎の書籍にして、1、2冊分のボリュームの内容をわかりやすくまとめています。

動画と記事を合わせてご覧いただけると、より理解が進むと思います。ですが、お時間のない方は、セミナー内容をわかりやすくまとめた記事の方をざっと読んでみてください。全体の内容を把握していただけると思います。

数字が苦手、法律なんて知らない、難しい話はわからない、、、。大丈夫です、最初は誰だってあなたと同じです。もし、一通り動画や記事に目を通して、よくわからなければ、2回、3回と繰り返してみてください。そうすれば、不動産投資の雰囲気に慣れることができます。数字の話、法律の話、土地の話、物件の話、、、細かく理解するのは後でいいのです。一番スムーズに学んでいただくには、何事もそうですが、まずはその世界に慣れて、あなたのハードルを下げること。

この動画、記事を何度も繰り返し目を通してみてください。

その後に、書店で売られている不動産投資関連の書籍もどんどん読んでみてください。ストレスなく理解できるようになっていると思います。

 

動画はこちら↓

 

 

 

購入

続きまして、物件購入の流れを見ていきます。

ではいきましょう。

 

物件購入の流れ

①買い付け証明

物件を購入するときは、まずはじめに買い付け照明を入れます。買い付け照明というのは、契約書ではないので、法的拘束力を持つものではありません。

 

 

 

 

 

 

買い付け照明は、このような書式です。と言っても、書式が統一されているわけではないので、自分で勝手に作って出してもいいですし、宅建協会が出しているものを使ってもいいです。大抵は不動産屋さんがこれに書いてくださいと言って持ってきてくれます。

買い付け照明はルールが明確にあるわけでもありません。ただ、不動産屋さんによっては申し込み順がルールのところもあるので、早く出す方が有利だと言えます。指値をしている場合は、金額が高い方が有利だという不動産屋さんもありますし、安くても早い方が一番の交渉権獲得という不動産屋さんもあります。ルールは決まっていませんし、法的拘束力もありません。なので、買い付け照明を出して、「やっぱりいりません」と言ってもいいです。ですが、それをやりすぎると、不動産屋さんが次の物件を持って来てくれなくなることもあります。買い付け照明を入れる物件はある程度真剣に考える物件にしておいた方が無難です。

 

②融資

”低い金利でお金を調達できる”不動産投資のメリットを活かすべし〜「融資を制すものは不動産投資を制す」〜

買い付け照明が済んだら、次に融資を受けます。もちろん、お金がある人は融資を受けずに買うこともあります。ですが、不動産投資の特徴として、低い金利でお金を調達できるというのがあるので、融資を受けて買うのが一般的です。不動産投資の投資冥利なところだと言えます。

「融資を制すものは不動産投資を制す」と言われます。融資は、自分が買うとき有利なのは当然です。一方、みんながお金を借りて買うので、売却するときに融資が付きやすいかどうかで売却価格が変わってきます。つまり、売るときにも有利なんです。

その物件が、融資がどれくらい付きやすいか、銀行の評価がどれくらいあるのかというところを、きちんと把握しておかないといけません。

融資の評価は、「物件評価」と「属性評価」

融資は、

●不動産の物件の評価

●属性の評価

の2つで評価されます。

属性評価

属性の評価は先ほどお話しした通りです。この属性にだけ頼って物件を買うと、次の物件を買うことができなくなります。

物件評価

「物件評価」は、土地と建物を足した値段で考える。上手く買えれば、次の融資が降りやすくなる!

 

物件評価、つまり不動産の担保評価は、ほとんどの場合は積算評価でします。積算評価というのは、不動産の土地と建物を足した値段です。これがしっかりあるかどうかが重要です。

例えば、1つ目の物件を購入するとき5000万円の借り入れをしたとします。でも、不動産の評価を銀行が3000万円としか見てなかったら、2000万円の債務超過になってしまうわけです。ということは、次の物件を買うとき、2000万円の債務超過の状態で購入することになります。購入しにくくなってしまうということです。

じゃあ逆に、5000万円で物件を買ったけれども、銀行の評価が7000万円あったとします。そうすると、2000万円の余力がある人と見てもらえるわけです。次の物件がものすごく購入しやすくなるんですね。

 

つまり、上手く安く物件を購入できれば、次の融資に有効だということです。積算評価が高くて利回りも高い物件というのは、確かになかなかありません。大抵は、利回りが高いと、積算評価が低い傾向にあります。ですが、探せば、積算評価も利回りも高い物件はあります。

融資のスケジュールは、「買い付け証明」と「融資の打診」が同じくらいのタイミング

融資のスケジュールとしては、買い付け照明と融資の打診するのが同じくらいのタイミングです。買い付け照明を入れてから銀行に行って調べてもらうこともできますし、先に融資を打診するケースもあります。

銀行からは、ある程度の返事をくれる場合もあれば、融資を出しますと返事をくれるところもあると思います。

最初の頃はローン特約を付けるべき。でも、付けないと交渉に有利になるかも

ローン特約というのは、融資が降りたら物件を購入するけど、降りなかったら白紙撤回できるというものです。契約をするときは、大抵はローン特約をつけますし、初めの頃はローン特約を付けた方がいいです。

でも、ローン特約を付けるということは、売主さんからすると、いつ白紙撤回されるか分からない不安な状態です。なので、購入するとき、ローンがある程度決まるという状況なら、ローン特約をなしにするといいと思います。そうすると、売主さんは安心できるので、さらに安く交渉できる材料になります。

銀行は大きく分けると、「都銀」「地銀」「信用金庫」「日本公庫」

銀行は大きく分けると、

●都市銀行

●地方銀行

●信用金庫

●日本公庫

となります。

 

■日本公庫に融資を頼むときは、「不動産賃貸業をやりたい」と言う

日本公庫は、他の銀行とはちょっと違う融資の見方をしてくれます。というのも、日本公庫は創業融資にすごく力を入れています。なので、不動産購入で融資を付けてもらうには、「不動産投資をします」と言うのではなく、「不動産賃貸業をします」と言うのがポイントです。投資用のお金は出してくれませんが、事業の為のお金は出してくれやすいんですね。場合によってはフルローンの融資が降りることもあります。

 

■都銀は、金利が一番安い、全国で物件を買いやすい。でも、融資のハードルが高い。

都銀のメリットは、他の銀行に比べて金利が一番安いことと、全国に支店があるので全国で物件を買うことができるということです。

ただ、融資を通すハードルは高く、簡単にはお金を出してもらえません。

 

■地銀は融通が効きやすい

僕の今のメインは地銀です。地銀の方が融通がききやすいと感じています。

というのも、当座貸越の枠というものを作ってくれていて、何億円と設定してくれています。その枠内ならある程度自由に買わせてくれるんですね。例えば今日融資申請に行くと、明日には降りるみたいに融通がきくので、ほぼ現金みたいに使うことができています。すごく急いでる案件でも、ローン特約無しで買うことができるので、便利です。

銀行同士の競争を利用して交渉するのもポイント

銀行内の競争は非常に激しいです。なので、金利の交渉に利用することができます。

例えば今、A銀行で2.5%の金利で借りているとします。でも、B銀行は1.5%の金利で貸してくれることがわかったとします。A銀行からB銀行に乗り換えることはできますが、それだと手数料がかかってしまいます。そういうとき、A銀行に「B銀行は1.5%の金利で貸してくれるそうで、そっちに乗り換えようと思っている」と交渉すると、A銀行は「じゃあうちで1.5%で貸しましょう」となるわけです。条件変更だけの手数料になるので、お得です。

どこの銀行がいいかは、その銀行が物件をどう評価してくれるか、で決めるーー河上の交渉例

融資を申請する銀行を選ぶときは、「この銀行がいい」ということはあまりないんです。それは、銀行によって物件の評価の仕方が異なるからです。その銀行が物件をどう評価してくれるかで決めるのがポイントです。

 

例えば、これは僕が新築したアパートの融資条件です。同じ地銀でも、融資期間が異なることがわかると思います。

 

 

 

 

こちらは、僕が購入した鉄筋コンクリートの物件の融資条件です。この物件は築40年で、土地も小さかったので、積算評価だと土地評価の800万円しか付きませんでした。それで、地銀さんからは800万円しか融資できませんという評価でした。確かに属性パワーを使えば、購入金額全額の3300万円の融資を通すこともできます。でも、それをしてしまうと、この物件を買うことによって2500万円の債務超過になってしまって痛いです。

そこで、信用金庫さんに相談したところ、がんばってもらえて、2800万円の融資をしてくれることになりました。

このように、僕のメインは地銀ですが、メインはもちろん使いながら、評価が全然違うときは他の銀行を使ったり、競争させたりということをしています。

 

継続して物件を購入していくために大切なこと

継続して物件を購入していくために重要なのは、まずたくさんの物件をまわることです。

次に、たくさんの銀行をまわること。そうすれば、いい条件が出てくることもあります。

最初の頃は特に、変な物件を買ってしまうと取り返しがつかなくなる、、、

買いたい病に気をつけるというのは、1回変な物件を買ってしまうと債務超過になってしまうので気をつけてくださいということです。次の物件を非常に買いにくくなります。

最初の頃は特にしっかり我慢して、本当にいい物件を吟味しなければいけません。確実にホームランを打てる物件を最初の頃に買うことができれば、その後すごく楽になります。

銀行選びは、最初の頃は、積算評価の高い物件を選ぶのがいい

 

最初の頃は、銀行からの融資を狙うなら、積算評価の高い物件の方がいいです。というのは、確かに利回りが高い物件を買いたくなりますが、利回りが高いと積算評価が低くなる傾向にあるからです。そうすると、銀行からの評価が低く融資が降りにくくなるんです。

じゃあ、積算評価の低い物件で融資をもらうにはどうすればいいかと言うと、不動産投資の業績が上げていくことです。そうすれば、業績の評価がプラスされて、積算評価の低い物件でも融資を付けてもらえるようになります。初めの頃は、個人の属性で買うことになるので、どうしても積算評価の低い物件だと融資を付けてもらうのは難しいんですね。

会社の業績を上げるための方法としては、たまに売却益を出すことです。そうすると、会社の業績がくっと上がります。

 

 

次→入門編⑧(終) 第6章〜最後に「自分の物件を運営する(リフォーム、入居付け、業者など)。〜最後に伝えたい大事なこと」

 

北陸不動産投資支援会のYoutubeチャンネルもぜひご覧下さい!→http://bit.ly/2kbUqMc

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