2017/02/12

入門編⑧(終) 第6章〜最後に「自分の物件を運営する(リフォーム、入居付け、業者など)。〜最後に伝えたい大事なこと」

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2016年12月に開催しました、不動産投資塾の入門編です。不動産投資について基礎から学べる内容です。全8回に渡って公開いたします。

あなたはこれから不動産投資を始めようという方でしょうか?でしたら、ぜひこの記事からご覧下さい。全て見終わる頃には、不動産投資の基礎から、絶対に外せない重要なポイントまで、しっかりと把握できるでしょう。

不動産投資は、どうしても学び始めでつまづきやすいのが、皆さんの悩みです。ご自分で本を買って読もうにも、どの本を読んだらいいかということから悩みますよね。また、実際読み始めてみたはいいけど、専門的な言葉や内容が多くて、理解するのも一苦労、とよくお聞きします。

ぜひ、まずこの動画と記事をご覧になってみてください。不動産投資の基礎の書籍にして、1、2冊分のボリュームの内容をわかりやすくまとめています。

動画と記事を合わせてご覧いただけると、より理解が進むと思います。ですが、お時間のない方は、セミナー内容をわかりやすくまとめた記事の方をざっと読んでみてください。全体の内容を把握していただけると思います。

数字が苦手、法律なんて知らない、難しい話はわからない、、、。大丈夫です、最初は誰だってあなたと同じです。もし、一通り動画や記事に目を通して、よくわからなければ、2回、3回と繰り返してみてください。そうすれば、不動産投資の雰囲気に慣れることができます。数字の話、法律の話、土地の話、物件の話、、、細かく理解するのは後でいいのです。一番スムーズに学んでいただくには、何事もそうですが、まずはその世界に慣れて、あなたのハードルを下げること。

この動画、記事を何度も繰り返し目を通してみてください。

その後に、書店で売られている不動産投資関連の書籍もどんどん読んでみてください。ストレスなく理解できるようになっていると思います。

 

動画はこちら↓

 

 

 

賃貸運営

それでは、賃貸運営というテーマでお話ししていきます。

 

 

 

不動産屋の種類

不動産屋とひとくくりに言っても、実はいくつか種類があります。

大きく分けると、「物件売買の仲介」と「管理」の2種類

まず挙げられるのが、物件売買の仲介をしてくれる不動産屋さんです。売買の手数料が収入源になります。数としては、このブローキング業務のみの不動産屋さんが多いです。

そしてもう一つが、管理をしてくれる不動産屋さんです。管理というのは、ある程度システマチックにやらなくてはいけないので、大きな会社がやることが多いです。株式会社クラスコや(株)アーバンホームは管理会社です。

物件売買の仲介と管理の両方をやる不動産屋さんもあります。

あとは、入居付けを行う不動産屋さんです。管理会社さんは請け負ってくれますし、他の不動産屋さんもやってくれるところはあります。

 

入居の付け方

入居の付け方です。これはどんな事業でも同じなのですが、

●価格を下げる

●商品力を上げる

●販売力を上げる

の3通りです。

●「価格を下げる」

価格を下げるというのは、つまりは家賃を下げるということです。

不動産賃貸業として考えてみてください。不動産賃貸業というのは、この不動産を1ヶ月使う権利を売買しているということです。それをどのようにして売ったらいいだろうか、ということです。当然、価格を下げれば欲しい人は増えます。

 

 

 

 

 

価格を下げると利回りが下がる、、、下げても納得のいく利回りがとれる価格で購入する!

価格を下げるというのは、つまりは家賃を下げるということです。

不動産賃貸業として考えてみてください。不動産賃貸業というのは、この不動産を1ヶ月使う権利を売買しているということです。それをどのようにして売ったらいいだろうか、ということです。当然、価格を下げれば欲しい人は増えます。

 

危険エリアに注意するーー実例で見てみよう

危険エリアというのがあります。末町や工大前といったエリアです。何が危険なエリアなのか、どうすればいいのかというポイントを動画で解説しています。ご覧下さい。

(危険エリアを見てみよう→動画3:20から)

●商品力を上げる

商品力を上げるというのは、リノベーションやリフォームをして、物件の価値を上げるということです。

外観と内装に分けてお話しします。

 

 

 

 

 

外観は外壁塗装

 

 

外観に関しては外壁塗装が主です。

ざっくりですが、僕の物件の外壁塗装のコストを上にまとめました。

 

 

内装はいろいろできる!

 

内装に関しては、やれることが色々あります。主なものを順にお話ししていきます。

■内装①クロスの張替え

クロスの張替えは、外注すると1m2あたり800〜1500円くらいかかります。なので、例えば6畳一間の部屋だと40平米くらいあるので、3万5000〜5万円くらいで張り替えられます。

セルフでやるなら材料代だけで済みます。1m2あたり200円ほどで済みます。

ポイントとしては、ただ白い壁にするのではなく、色を付けることです。

例えば、このようにアクセントクロスで一箇所だけ変えてみます。一箇所だけだと、ぐっとオシャレ感が増しますし、全部変えるより安く済むんです。白いクロス部分はきれいな状態であれば変える必要はありません。コストとしては、1万円かからないくらいで済みます。

全部色付きにすると、逆に重たくなってしまうこともあります。なので、今のところは、一箇所アクセントクロスが、僕の物件の定番です。一番コストパフォーマンスが安定しています。

 

クッションフロアの張替えは、3万〜4万円かかります。

このような明るい色が人気です。

店舗用のフロアというものがあります。普通のフロアに比べて高くなりますが、デザイン性があって面白い部屋になります。

■内装②テレビドアホン

テレビドアホンは、実は結構安く付けることができます。部屋の価値が上がるので、コストパフォーマンスがいいです。

 

 

 

■内装③エアコン

 

エアコンに関しては先ほどお話ししましたね。取り付けの工賃まで入れて、4万5000〜5万円くらいでできます。僕が主に買うのは、パナソニックのクリスタルホワイトです。価格.comで調べて一番安く出てくるエアコンです。

 

 

 

■内装④ウォシュレット

ウォシュレットは物自体は1万〜2万円ほどです。工賃は1万円程度でできます。

ただ、施工に関して、コンセントがトイレの中にあると楽ですが、無ければ中に電気を引き込む必要があるので、コストがアップしてしまいます。

それでもウォシュレットは導入した方がいいです。ウォシュレットはかなり人気が高く、設備として需要が高いからです。

■内装⑤3点ユニット

ウォシュレットは物自体は1万〜2万円ほどです。工賃は1万円程度でできます。

ただ、施工に関して、コンセントがトイレの中にあると楽ですが、無ければ中に電気を引き込む必要があるので、コストがアップしてしまいます。

それでもウォシュレットは導入した方がいいです。ウォシュレットはかなり人気が高く、設備として需要が高いからです。

■内装⑥照明

ウォシュレットは物自体は1万〜2万円ほどです。工賃は1万円程度でできます。

ただ、施工に関して、コンセントがトイレの中にあると楽ですが、無ければ中に電気を引き込む必要があるので、コストがアップしてしまいます。

それでもウォシュレットは導入した方がいいです。ウォシュレットはかなり人気が高く、設備として需要が高いからです。

 

 

 

■内装⑦キッチン

ウォシュレットは物自体は1万〜2万円ほどです。工賃は1万円程度でできます。

ただ、施工に関して、コンセントがトイレの中にあると楽ですが、無ければ中に電気を引き込む必要があるので、コストがアップしてしまいます。

それでもウォシュレットは導入した方がいいです。ウォシュレットはかなり人気が高く、設備として需要が高いからです。

 

 

 

■内装⑧インターネット

あったらいい設備のナンバーワンは、インターネットです。

例えば僕の物件で67室の物件があります。ネットを引き込むときは3本だけ引いて、そこから各部屋までは有線で配線しました。各部屋にコンセント型のWi-Fiを取り付けて便利なネット環境を作りました。コンセント型のWi-Fi自体は1つ5000円くらいで、工賃を含めると、コストとしては67室で100万円台でできました。空室の多かった物件でしたが、それだけで入居を埋める効果がすごくありました。

ちなみにですが、インターネット無料と書いてある物件を見たことありませんか?なんでそんな言い方をするのかご存知ですか?

実はあれ、インターネット無料と言いつつ、家賃に乗ってるんですね。通信法の規制で、通信に対してお金を取るのはだめなんです。だから例えば、本当だったら家賃1万8000円でインターネット3000円の物件だと、家賃2万1000円でインターネット無料とするわけです。

つまり、3000円くらい家賃をアップさせる効果があるので、コストパフォーマンスが高いと言えるんですね。確かに月々の回線費用が5000円くらい必要になりますが、それでも入居者にとってのメリットが高いんです。というのも、入居者からすると、引っ越してきて、ネット回線会社に依頼して1ヶ月後くらいに工事が入って、2年縛りとかもあって、毎月5000円ずつ払い続けるわけです。ネットがもともとあることが入居付けに効果が高いことがわかると思います。

まあ、これはどの物件も常設されてくると思います。そういう意味でも導入した方がいいです。

河上のリノベーションの実例を見てみよう①

この物件は、僕が1000万円で購入して、施工に200万円かけた例です。1部屋6畳の2K8戸のアパートです。

もともとはこんな感じでした。これをリノベーションしていきました。

外壁はインパクトのある塗装にしました。施工費用は100万円ほどです。

先ほどお話ししましたが、2Kという古い間取りは今はあまり流行りません。1部屋の広い部屋の方が人気があります。

そこで壁をぶち抜く工事をするのですが、この工事は壁を壊すだけなのでそれほどコストはかかりません。コストパフォーマンスのいい施工なんです。

押入れは扉を外してしまいました。おしゃれな物置みたいな感じにしています。

照明はシーリングライトです。

 

トイレには余ったクロスを貼って、壁をおしゃれにしました。便座もウォシュレットに変えました。

 

8戸中4戸を直したので、1部屋あたり40万円の施工です。これはすごく安いです。

リノベーションの結果どうなったかというと、はじめは1万8000〜2万円の募集でしたが、リノベーション後2万8000〜3万円の家賃で入居付けできています。

利回りで言うと20%くらいあります。

河上のリノベーションの実例を見てみよう②

次はこの物件です。これは先ほどお話ししたときはNo Imageで出しました。

この物件は七尾にあって、1R6室で土地も入れて132万円で購入しました。

この物件は、これ以上ないくらいのボロボロさ加減だったので、リノベーションをしてどれくらい成功できるかという挑戦でもありました。

外壁の塗装に関しては、この色をよく使います。加藤ひろゆきさんのよく使われる色に似た色で、茄子紺よりちょっと薄い色です。コントラストを付けるのがポイントで、青色と黄色だと色相環が反対になって、インパクトが出ます。目立つ方が見栄えもしますし、入居付けにいいんですね。金銀だとちょっと高くなりますが、基本的には何色を塗ってもコストはあまり買わないので、せっかく塗るなら2色分けて塗るといいです。塗装コストは80万円ほどでした。

中の部屋も直しました。

1年間の家賃が200万円くらい取れているので、利回りで言うと60%ほどです。

 

 

 

●販売力を上げる

管理会社との付き合い方

販売力を上げるとき、まず大切なのが管理会社さんとの付き合い方です。

 

管理会社に頼むとき、家賃をここまで下げてもいいというラインを伝えておく

管理会社さんに入居付けの依頼をするとき、募集条件を相談するのはもちろんですが、これくらいだったら家賃を下げてもいいよ、ということを事前に合意しておくとスムーズです。

入居者さんの家賃交渉の度に電話をもらうのも大変です。なるべく高い値段で決めてほしいけれども、最悪この値段だったらOKです、ということを伝えておくといいです。

 

管理会社を定期的に訪問することで、積極的に入居付けしてくれる!

管理会社さんを定期的に訪問することも大切です。

というのも、管理会社さんの従業員さんもやはり人間なので、大家さんがたまに来てくれるとその物件のことを思い出して、「ああ、入居入れなきゃな」と思ってくれるからです。

もし、大家さんは違うけど同じような物件だったら、より良い大家さんの方の物件を紹介したいなと思うものです。なので、たまにはお土産を持って行ったりして、管理会社さんと良好な関係を築いておくといいと思います。

そうすると、入居付け以外にもいいことがあるかもしれません。管理会社さんは、その地域の賃貸動向を一番分かっています。例えば、最近こういう工場ができて周辺のアパートがものすごく需要があるとか、この間取りはあまり人気がないとか、インターネットが無いと入居が決まらないとか、そういう情報をくれます。顔を出すことでそういう話ができるんですね。

 

管理会社に広告費を払うと、積極的に入居付けしてくれる!

広告費というものもあります。これは地域によりますが。

金沢だと、広告費を出しているところはまだほとんど無いです。

ですが、例えば札幌のような地域だと、入居が決まったら、大家さんが仲介業者さんに広告費として家賃の3ヶ月分を出すというルールがあったりします。そうなると、一見利回りが高く見えても、広告費の影響で、実質利回りが結構下がってしまいます。注意が必要です。

逆に、金沢にまだ広告費の文化が無いのを生かして、広告費を出すという交渉をすると、入居付けを頑張ってくれるかもしれませんね。これから段々と競争が激しくなっていくと、広告費の文化ができて、さらに高くなっていく可能性もあります。

 

管理会社の担当者にプレゼントをあげると、積極的に入居付けしてくれる!

管理会社の担当者に直接プレゼントをするというのもいいです。

というのは、担当者が物件の入居を決めたところで、直接の身入れがあるわけではないからです。なので、お礼にちょっと商品券を持っていくとかするといいと思います。直接担当者がもらうことを規制している管理会社さんもありますが。

 

 

管理会社の入居付けの助けになるツールを作って渡す

管理会社さんが入居付けに使いやすいようなツールを作って、持って行くというのもいいです。

管理会社さんが作った物件情報だけじゃなくて、例えば手作りのチラシとそれを立てるスタンドを持って行って、置いておいてもらうとかです。

どれだけ高い入居率を維持できるかが、賃貸経営の重要な部分です。いい経営をしていると、それによってキャッシュが出てきて、どんどん次の物件を買えます。なので、入居付けは重要です。

 

企画を立てる・チラシを作る

企画を打つということもできます。

 

河上の実例チラシを見てみよう!

例えば、これは僕が実際に使ったチラシです。先ほどお話しした、工大前の50室空室だった物件です。

キャンペーンとしては、「無料」という言葉をたくさん書いてインパクトを出したかったんです。家賃1ヶ月free rent、共益費1ヶ月無料と、わざわざ分けて書きました。礼金なんてもともと取るつもりはないですが、礼金無料と書きました。仲介手数料も無料、インターネットも無料です。

あと、家具や家電のレンタルサービスもあります。この物件は1Rなので、学生さんとかそんなに長い期間住まない人が多いんです。なので、こういうサービスが便利だと思ったんです。リサクルショップと提携して、家具・家電のレンタルサービスを作りました。

他にも、抽選で3名様に5万円プレゼント企画というのもあります。

実は、はじめは1台100万円の車を1名様にプレゼントしようと思ったんです。それでも元がとれるんです。というのも、家賃2万円で50室の空室があると、機会損失で見ると1年間に1000万円以上あるわけです。でも、100万円の車をプレゼントして50室埋まるなら、入居付けのコストは1室あたり2万円で済むんです。ちゃんと元が取れます。でも、景品法の規制があって、限度額を超えてしまったんですね。

なので、抽選で3名様に5万円プレゼントという企画にしました。それで30室くらい決まったので、すごく効果的でした。

 

最後に大事なポイントまとめ

ここまでで、不動産投資のお話を一通り終えました。ですが、これで完成ということは全くありません。最後に大事なポイントをまとめます。

常に勉強する!

今回の内容は、本にしたら1冊か2冊くらいだと思います。ですが、これを読んでいただいたところで、「じゃあもう全部自分でできるようになります」ということには決してなりません。

常に勉強していってください。

 

お金を貯める!

まずはお金を貯めることです。お金を貯めないことには始まりません。お金があることで、銀行もお金を貸してくれやすくなります。

 

物件をたくさん見る!ほんとに買おうと思って見る!

物件をとにかくたくさん見てください。本当に買おうと思って見てください。

買おうと思って見たら、色々見えてきます。本当に買おうと思って見ると、これも心配だから調べよう、あれも心配だから調べよう、となります。そうやって自分の力が付いていきます。

例えば、先ほど僕のところに「この物件はどうですか?」と持ってきてくださった方がいますが、3秒くらいで「いいんじゃないですか」と答えたんですね。決して適当に答えたわけではありません。本当に、その値段で買えたら結構いいなと思ったからそう答えたんです。

いいか悪いかの判断は瞬間的にできるようになってきますので、たくさんの物件を本当に買おうと思って見てください。

 

いろんな角度から見る!

物件を見るポイントはいくつもありますし、一つのポイントもどんな角度から見るかによって変わってきます。例えば、収益はいいけど積算評価はいまいちだとかです。

どんな角度から見ても良くて、しかも値段もいい物件なんてなかなかありません。なので、色んな角度から見ることが大切です。

そうすると、その物件のデメリットの中には、自分の得意なことで補えるものも見えてきます。そういう物件は非常に相性がいいと言えます。例えば、あなたが内装業や建設業をやっているなら、自分で物件を直すことができます。安く施工ができて、価値を高めることができます。

 

最後に度胸が重要!

最後は、もう一度言いますが、度胸です。

しっかり勉強をしていって、最後は度胸で買います。

 

 

 

北陸不動産投資支援会のYoutubeチャンネルもぜひご覧下さい!→http://bit.ly/2kbUqMc

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