2019/11/03

区分所有でインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うハイブリット戦略

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不動産投資にはいろいろな方法があります。値上がり益を狙うことをキャピタルゲイン、家賃収入を狙うことをインカムゲインといいますが、安定的なのはインカムゲイン。キャピタルゲインに関してはやや博打的な要素になります。

僕は基本的にはインカムゲインを狙って買っていますが、価値より安く買うということは絶対条件としていますのでキャピタルゲインもけっこうあります。ハイブリット型といえるかもしれません。

そんなハイブリット型の戦略の一つをご紹介したいと思います。これは、金沢みたいな地方都市だと使いにくいのですが、都会であればよく行われている方法です。

その方法とは、区分所有マンションをオーナーチェンジの状態、入居者さんがついた状態で投資用として購入します。そして、入居者さんが入っている間は家賃をもらいながら、退去した時に売却するというものです。

投資用の物件であれば空室より入居者さんがついている方がいいのですが、この場合は空室の方が高く売れます。それは、自分で住む人が買うから。これを実需といいます。

実需での方が高く売れるのには2つの理由があります。
1つ目は、実需で買う人は不動産の知識があまりないから。
2つ目は、住宅ローンが使えるから。

投資用のローンと比べると住宅ローンは審査も通りやすく長期のローンが組めます。毎月の返済額が変わらなくても返済余力は大きくなり、高く購入することができます。

マンションのたくさんある地域であれば、区分所有のオーナーチェンジ物件が出てきた場合は、同じマンションの他の部屋と比べて安い値付けがされていないかを調べてください。1割から2割くらいの差があるなら、この方法で利益を上げることができます。

 

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