2019/11/10

金利1%で20年 金利2%で30年 どっちで借りる?

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

不動産投資において規模を拡大するためには借り入れが伴ってきます。だから借金に感する正しい知識を身に付ける必要があります。

銀行からこんなローンを提示されたとします。あなたならどうしますか。
金利1%で20年の融資
金利2%で30年の融資

一般的な感覚でいくと金利が安い方がいいに決まっていると思われるかもしれません。でも不動産投資における考え方、特に不動産投資で規模を拡大していきたいという方にとっては違った視点が必要になってきます。

融資を選ぶ際の3つのポイント、融資総額、金利、融資期間、この中で僕が重視する順番でいくと融資総額、その次に融資期間、そして最後に金利です。なぜこのような判断になるのかというとキャッシュフローを第一に考えているからです。

融資総額が少なくなると当初かかる初期費用が大きくなってしまうので、手元のキャッシュを使わないようにできるだけ多くの借り入れをしたいということは納得できると思います。

では融資期間と金利によってどれだけキャッシュフローに差がでるのかを考えていきます。
1億円を20年の融資期間、1%の金利で借ります。返済は元利均等返済。
毎月の返済は45万9894円となります。
同じく1億円を30年の融資期間、2%の金利で借りると
毎月の返済は36万9619円となります。
約9万円の差額がでます。年間にすると100万円以上のキャシュフローに違いがあります。このキャシュフローを貯めて頭金にして再投資していくというのが不動産投資の規模拡大の王道です。

残債が減ってきた不動産を共同担保に融資をしていくということもありえますが、銀行は現金がある方が次の融資をしてくれます。

不動産投資の根本は運用利回りと調達金利の差を利用するビジネスですがから、利益は(運用利回りー調達金利)×調達金額となります。調達金利が1%くらい上がろうが、調達金額を増やしていく、融資残高を積み上げていくということが利益を最大化する方法です。

関連記事

コメントを残す

*