満室想定賃料に騙されるな
物件情報を見ていると満室想定賃料というものがあります。
利回り１３％（満室想定）などと書かれているのですが、これは現在は空室だけれど満室になったらこれくらいの利回りになりますよということです。
この満室想定というものは曲者で、本当にその家賃で貸せるのかどうかがわかりませんし、高めに設定されていることがよくあります。
売却を考えた時の入居付のテクニック
入居付をする時に管理会社さんから「家賃を下げたら決まります」ということを言われることがありますが、家賃はなるべく下げずに決めたいです。
特に売却を考えている物件であれば家賃を下げることで売却価格に大きく響いてくるからです。
収益物件は利回りから価格を算定するケースが多くあります。
木造築１０年だったら利回り１２％くらいだったら検討しようとか、鉄筋コンクリート造築２０年なら利回り１０％で買おうとか、という感じで値付けがされます。
家賃を５０００円下げると売却価格にどれだけ影響するのか考えます。
月に１０万円の家賃が入る物件を利回り１０％で購入する場合は、１０万円の１２ヶ月で年間１２０万円の家賃があります。
１２０万円を１０％で割ると１２００万円、これが売却価格となります。
この物件を９万５０００円の家賃で決めた場合はどうでしょうか。
９万５０００円の１２ヶ月で１１４万円の年間家賃となります。
１１４万円を１０％で割ると１１４０万円となります。
同じ利回り１０％でも月の家賃を５０００円下げると売却価格に６０万円も差が出てしまいます。
家賃を下げて決めるということには注意してください。
でも、家賃を下げないと決まらないですという管理会社の声が聞こえてきます。
その場合はフリーレントをつけるといことを提案してみてください。
１ヶ月家賃無料で貸し出すと入居者さんは１０万円得することになります。
賃貸で住んでいる人は、家賃が下がるよりも目先の利益をほしいという人が多くいますので、５０００円での減額ではなく一ヶ月のフリーレントで決まるというこてはよくあります。
場合によっては２ヶ月くらいフリーレントをつけても決めた方がいいという場合もあります。
家賃を下げるということは売却価格に大きな差が出るということは常に意識をしておいてください。
