2019/12/15

売却を考えた場合の入居付のテクニック

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満室想定賃料に騙されるな

 

物件情報を見ていると満室想定賃料というものがあります。

利回り13%(満室想定)などと書かれているのですが、これは現在は空室だけれど満室になったらこれくらいの利回りになりますよということです。

この満室想定というものは曲者で、本当にその家賃で貸せるのかどうかがわかりませんし、高めに設定されていることがよくあります。

売却を考えた時の入居付のテクニック

入居付をする時に管理会社さんから「家賃を下げたら決まります」ということを言われることがありますが、家賃はなるべく下げずに決めたいです。

特に売却を考えている物件であれば家賃を下げることで売却価格に大きく響いてくるからです。

収益物件は利回りから価格を算定するケースが多くあります。

木造築10年だったら利回り12%くらいだったら検討しようとか、鉄筋コンクリート造築20年なら利回り10%で買おうとか、という感じで値付けがされます。

家賃を5000円下げると売却価格にどれだけ影響するのか考えます。

月に10万円の家賃が入る物件を利回り10%で購入する場合は、10万円の12ヶ月で年間120万円の家賃があります。

120万円を10%で割ると1200万円、これが売却価格となります。

この物件を9万5000円の家賃で決めた場合はどうでしょうか。

9万5000円の12ヶ月で114万円の年間家賃となります。

114万円を10%で割ると1140万円となります。

同じ利回り10%でも月の家賃を5000円下げると売却価格に60万円も差が出てしまいます。

家賃を下げて決めるということには注意してください。

でも、家賃を下げないと決まらないですという管理会社の声が聞こえてきます。

その場合はフリーレントをつけるといことを提案してみてください。

1ヶ月家賃無料で貸し出すと入居者さんは10万円得することになります。

賃貸で住んでいる人は、家賃が下がるよりも目先の利益をほしいという人が多くいますので、5000円での減額ではなく一ヶ月のフリーレントで決まるというこてはよくあります。

場合によっては2ヶ月くらいフリーレントをつけても決めた方がいいという場合もあります。

家賃を下げるということは売却価格に大きな差が出るということは常に意識をしておいてください。

 

https://youtu.be/SNbdmTHn2PQ

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