なぜいい物件でも売却するのか
不動産投資で成功している人の中にも物件を売却する人と持ち続ける人がいます。
今日は、富山県や滋賀県で新築アパートを毎年建てている波乗りニーノさんとランチをしながら話をしていました
。 ニーノさんは特にこだわってるわけではないけどあんまり物件を売っていません。
僕はちょくちょく売ります。
これは正確とか考え方によりますが、北海道のメガ大家さん極東船長さんの表現が一番しっくりきます。
売却で時間を買う。
不動産投資は大きなお金が動きますが、僕のようにフルローンで物件を購入していると、入ってくる家賃に対して、経費や税金まで払うと残るお金というのはそんなに多くありません。
例えば、僕が２８歳の時に買った富山県高岡市の物件ですが、８５００万円と諸経費で９２００万円ほどの投資でした。 ８０００万円のローンを組んだので自己資金は１２００万円を出しました。
この物件は年間１２６０万円ほどの家賃が入って、返済は５００万円弱、固定資産税や税金などを引いても５００万円弱のキャッシュフローがありました。
７年ほど保有をしたのですが保有期間で３５００万円のキャッシュフローを手にいれることができました。
リーマンショックの時の購入だったのでかなり良い投資となりました。
この物件は１億円で売却しました。
毎年５００万円のキャッシュフローを生むので、あと５年持てば２５００万円、１０年持てば５０００万円のキャッシュを生み出す金のなる木なのですが、なぜ売却したかというと、売却することによって一気にキャッシュが生み出せるからです。
残債は６０００万円ほどになっていましたので、手数料などを引いても３５００万円分のキャッシュを手にいれることができました。
このキャッシュを元に、２億、３億と物件を買っていったわけです。
不動産投資とは物件の利回りと借入れ金利の差に融資総額をかけたものが利益の元となります。
利回りの高い物件を購入すること、低い金利で資金を調達することも重要ですが、借入金額が大きくなればなるほど売上は大きくなります。
